Квартирный вопрос: как не попасть на налоги при продаже жилья

Жильё в России снова дорожает. Но если в 2020-м рост цен на недвижимость госчиновники объясняли коронавирусом и желанием россиян в непростое время сохранить свои сбережения, то нынешний продолжающийся высокий спрос на вторичные квартиры и новостройки, по мнению аналитиков, является следствием продолжающегося падения доходности банковских депозитов и низких ставок по жилищным кредитам при резких скачках курсов валют. Однако что кардинальным образом отличает инвесторов в недвижимость в 2021-м, так это смена стратегии. Всё меньше тех, кто рассчитывает получить доход от быстрой перепродажи купленных метров, и всё больше тех, кто планирует использовать приобретённое жильё как официальный источник дохода. Поэтому те, у кого есть деньги, предпочитают вкладываться в квартиры, расположенные в домах с удобной локацией и хорошей окружающей инфраструктурой, а от других объектов предпочитают избавиться, пока волна ажиотажа ещё не утихла. Но когда сделка привлечёт внимание налоговой?

Согласно главе 23 Налогового кодекса РФ (НК), если при реализации квартиры был получен доход, то у гражданина возникает обязанность уплатить подоходный налог — 13%. Расчётная база, с которой необходимо уплачивать эти самые 13%, устанавливается налоговиками по максимальной цифре одной из двух величин: либо цена сделки по договору купли-продажи квартиры минус миллион (максимальный вычет), либо 70% от кадастровой стоимости квартиры, если цена сделки оказалась ниже той, что указана в кадастре (закон № 325-ФЗ от 29.09.2019).

В некоторых случаях применяется другой подход вплоть до полного освобождения от налогов по сделке, но только при соблюдении конкретных условий. Согласно статье 217.1 НК, при продаже квартиры после определённого срока владения налог вообще не платится. Если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то 3 года, а если после — 5 лет. При этом, если квартира была не куплена, а получена в подарок или в наследство от близкого родственника (по закону это родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры, усыновители и усыновлённые), то продажа её после трёх лет владения также налогом не облагается. Это же правило распространяется на тех, кто стал собственником по договору пожизненного содержания с иждивением либо в результате приватизации.

А ещё трехлетний срок актуален для тех, кто приобрёл недвижимость по договору долевого участия, инвестирования долевого строительства, участия в ЖСК, а также договору купли-продажи при условии, что это единственное жильё.

— На первый взгляд, понять, когда придётся платить налог, а когда нет, несложно, — утверждает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Но на практике всё больше случаев, когда Федеральная налоговая служба предъявляет требования уплатить налоги к тем, кто продал квартиру и ошибочно думал, что платить налоги не надо.

Самые типичные ситуации — это когда россияне приобретают недвижимость и оформляют её на другого супруга, мол, у меня своя квартира, а у половинки — своя. Но при продаже этой "своей квартиры", вдруг выясняется, что ФНС считает, что проданное жильё было не единственным, а значит, по сделке положен налог. Граждане забывают, что приобретаемая в браке квартира (ст. 34 Семейного кодекса РФ) считается совместной собственностью обоих супругов и при её продаже, чтобы избежать налоговых претензий, придётся либо предоставить брачный договор, заключённый до даты приобретения недвижимости, в котором будет установлен раздельный режим пользования собственностью, либо уплатить и налог, и штрафы, и пени — всё, что насчитают налоговики, — заключает Леськив.

— Ситуация с имуществом супругов — не единственное, о чём забывают россияне при продаже недвижимости, — рассказывает риелтор Галина Смирнова. — Среди самых распространённых случаев, когда ФНС считает, что трёхлетний срок неприменим, — варианты, когда продавцы забывают об имеющейся у них доле, например, в родительской квартире или в дачном доме, который вовсе расположен в другом регионе РФ, но имеет статус жилого.

Впрочем, существует вариант, когда на момент продажи жилья оно не было единственным, но налогов платить не потребуется. Речь идёт о случае, если после покупки второй квартиры первая продаётся в течение 90 дней, — дополняет Галина.

Согласно закону (статья 208 НК РФ) к сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и при их продаже. И, как правило, при обмене налогов платить не придётся. Но только в случае, если обмен признан равноценным.

— Конечно, кадастровая стоимость обмениваемых квартир вряд ли будет одинаковой, но это совершенно не значит, что при разночтении в несколько тысяч кому-то придётся платить налоги, — считает адвокат палаты Калининградской области Александр Поляков. — Просто в этом случае действует презумпция, что мена — это обмен имуществом и стороны решили, что, несмотря на некоторую разницу в стоимости, оно по своей сути равноценное. Например, обмен однокомнатными квартирами из-за района. Но следует понимать, что налоговая будет проверять именно "равноценность" сделки, поэтому при обмене ФНС требует подачи декларации (форма 3-НДФЛ), и если разница в кадастровой стоимости объектов будет больше миллиона (сумма максимально возможного вычета), то без уплаты налогов не обойтись. Тому, чья квартира будет дороже, налоговики посчитают доход как кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, и с этой суммы возьмут 13%.

Помимо налогов законом предусмотрены вычеты для уменьшения НДФЛ граждан при продаже ими любой недвижимости. Такой имущественный налоговый вычет можно применять неограниченное количество раз, но в сумме не более 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде. В обычном случае потребуется подать декларацию, но в некоторых ситуациях можно обойтись только заявлением через сайт ФНС, тогда декларация сформируется автоматически.

В любом случае, к заявлению необходимо будет приложить договор и документы, подтверждающие расходы, которые собственник делал тогда, когда приобретал то имущество, которое сейчас продаёт (документы из банка, кассовые чеки, расписки продавца и т.п.).

В 2020 году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ, согласно которой доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%, но это не касается собственников, которые продают свою недвижимость. Об этом прямо сказано в письме ФНС от 01.12.2020 № БС-4-11/19702@. Для тех, кто получает от продажи своей недвижимости разовые (нерегулярные доходы), налог начисляется по ставке 13%.