Когда замена ванны может обернуться неприятностями с коммунальщиками

В России лето — это сезон, когда у большинства граждан на несколько дней отключают горячую воду для проведения профилактических работ. В этом году в ряде регионов ответственные коммунальщики после завершения профилактики даже сделали поквартирный обход, чтобы удостовериться в исправности оборудования, проверить водосчётчики, а заодно и посмотреть, не поменяли ли собственники предусмотренную техпаспортом ванну на душевую кабину и не имеет ли эта замена признаков переустройства или перепланировки, которые подлежат согласованию. В ряде случаев душевая кабина, установленная вместо ванны, может грозить владельцам квартиры не только штрафом, но и судебным предписанием вернуть всё в исходное состояние.

Часто россияне, делая ремонт в ванной, не видят никакой проблемы в том, чтобы заменить громоздкую ванну на более компактную душевую кабину, тем более что просто замена, без иных строительных работ, перепланировкой не является. Однако в Жилищном кодексе РФ (ЖК) помимо понятия "перепланировка" присутствует ещё и определение "переустройство помещения в многоквартирном доме" (ст. 25 ЖК). И оно распространяется на замену сантехнического оборудования, если это требует изменения технического паспорта помещения, а замена ванны на душевую кабину формально в эту категорию попадает. И, конечно, коммунальщики об этом знают, им также известно и то, что переустройство требует уведомления муниципальной администрации и соответствующей отметки в техпаспорте квартиры. Без этого собственнику грозит штраф — от двух до двух с половиной тысяч рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), который всё равно не избавляет от волокиты с согласованием фактически осуществлённого переустройства.

— На самом деле цель представителей управляющей компании (УК), которая занимается предоставлением коммунальных услуг, не оштрафовать собственников на несколько тысяч, а выявить другие несоответствия квартиры техническому паспорту. В этом случае возможные штрафы могут быть намного больше, — считает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.

Первое, на что обращает внимание УК, — это не наличие кабины как таковой, а фактическое место её расположения. Часто в старых квартирах установить готовую кабину или построить новую душевую конструкцию на том самом месте, где в плане указана ванна, просто невозможно. А формально даже монтаж кабины в другом углу ванной комнаты — это изменение конструкции инженерных сетей, официально его могут не разрешить. Например, в случае если инженер жилищной инспекции сочтёт, что такой перенос может ухудшить водоснабжение соседних квартир. Опровергнуть такое мнение можно, но сложно. Даже заключение специальной экспертизы коммунальщикам не указ, они будут требовать решения суда. И само собой, если душевая кабина установлена за пределами тех границ, которые отведены в плане квартиры для "мокрой зоны", это уже будет считаться перепланировкой, которая прямо запрещена законом (п. 24 Постановления Правительства РФ № 47).

Но бывают и иные ситуации, когда вроде бы всё по плану, а претензий и возврата к исходному состоянию не избежать.

Такое может происходить в случаях, если проверяющие заметят душ строительного исполнения, то есть когда в квартире установлена не заводская кабина, а возведена конструкция по индивидуальному проекту. Критическим в данной конструкции будет наличие дренажного стока со скрытым сифоном, через который организован отвод воды из душевой кабины в канализацию, так называемый трап.

— Некоторые управляющие компании трактуют положение СНиП 2.04.01-85 "В ванных и душевых комнатах жилых зданий трапы не устанавливаются" как запрет, — рассказал адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — И в этих случаях, если нет официального согласования, то УК составляет акт, в котором отмечает, что система стока воды в квартире противоречит плану коммуникаций и не может обслуживаться без демонтажа. И дальше спорить бесполезно. Жилинспекция и суды, как правило, не вдаются в технические подробности. Если акт есть — его признают правильным.

Выход из этой ситуации один — после возведения душевой строительным способом получить согласование. Если этого не сделать, то в случае необходимости продать или обменять квартиру сделать это будет намного сложнее. Ведь при регистрации сделки в Росреестре требуется техпаспорт. В каких-то городах его просто выдают в БТИ, а где-то только после фактического осмотра инспектором, который, увидев переделки, выпишет штраф и обяжет всё возвращать в первоначальное состояние.

Некоторые россияне считают, что если уже сделали ремонт с изменением коммуникаций, то лучшим выходом является не оформление документов о переустройстве или перепланировке, а просто ограничение доступа в свою квартиру представителям управляющей компании. Но на деле коммунальщики имеют законное право осматривать квартиры на предмет несогласованной перепланировки. По мнению Верховного суда РФ, это следует из положения статей 31 и 161 ЖК и Правил предоставления коммунальных услуг (дело № 4-КГ19-6). И если будет установлено несоответствие жилого помещения техпаспорту, то от владельца потребуют за свой счёт всё привести в исходное состояние и уплатить штраф.

Получается, что тем, кто вместо ванны в своей квартире установил душевую кабину, чтобы не жить в ожидании штрафа и дорогостоящего вынужденного ремонта, дешевле согласовать переустройство или перепланировку. Сделать это можно, обратившись в МФЦ с документами на квартиру и проектом переустройства ванной комнаты.