Передел на рынке недвижимости: Почему апартаменты снимают с продажи и чем студии лучше однушек

По данным компании "Метриум", средняя цена студии в новостройках экономкласса и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. Это на 47% больше, чем год назад. Тогда студию можно было купить в среднем за 4,83 млн рублей.

— При покупке квартиры для сдачи в аренду доходность этого мероприятия не превысит и 6% годовых, что толком даже не покроет инфляцию. Принципиальной разницы между студией и однокомнатной квартирой здесь нет — срок окупаемости у них плюс-минус одинаковый. Поэтому под сдачу лучше брать апартаменты, — рассказал эксперт рынка недвижимости "Академии управления финансами и инвестициями" Алексей Кричевский.

Ликвидность студий и однокомнатных квартир была всегда высокой. А сегодняшний период турбулентности в связи с пандемией добавляет ещё больше привлекательности малогабаритным квартирам. Таково мнение заместителя директора по продажам департамента новостроек аналитического центра агентства "Инком-недвижимость" Валерия Кочеткова.

По его словам, высокий спрос всегда приводит к повышению цены товара. Ещё один фактор в пользу однушек и студий – свёртывание программы льготной ипотеки. Теперь спрос будет смещаться в сторону малогабаритных квартир, поскольку для приобретения жилья большей комнатности придётся вносить внушительную сумму.

Если говорить про стоимость аренды, то заместитель директора департамента аренды квартир агентства "Инком-недвижимость" Оксана Полякова приводит такой пример. Клиент покупает однокомнатную квартиру за 8,2 млн рублей. Её можно сдать в аренду за 35 тыс. рублей в месяц. Срок окупаемости такого объекта – 19,5 лет, а доходность – 4,4% годовых. Прибыль за 12 месяцев – 420 тыс. рублей. Если вычесть из этой суммы квартплату, оплату услуг ЖКХ (помимо расхода электроэнергии и воды – это оплачивает квартирант), уплату налога, останется приблизительно 360 тыс. рублей. Также следует учесть незапланированные расходы, например на ремонт возникающих неисправностей в квартире. То же касается и студий.

— Также интересна для инвестиций курортная недвижимость. Например, в Анапе студии предлагаются от 2,5 миллиона рублей (19,5 кв. м). Сейчас (в высокий сезон) аренда такой студии стоит 4000 рублей в сутки. Это 120 000 рублей в месяц для инвестора при условии непрерывной сдачи в аренду. Как правило, у таких проектов есть партнёры по сдаче в аренду, которые снимают с собственника помещения задачу по подбору клиентов и заселению. Их комиссия составляет 30%, то есть за месяц на руки собственник получает 90 000 рублей. В низкий сезон (осень, зима) стоимость аренды — 2000 рублей в сутки, могут быть перерывы в сдаче. Но даже в случае, если студия будет сдаваться только полгода, это уже большая доходность, чем от сдачи круглый год жилой недвижимости, — отметил коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент" Александр Коваленко.

Апартаменты дорожают быстрее, чем квартиры. Спрос на них резко вырос после того, как началось обсуждение правового статуса таких помещений. На данный момент это коммерческая недвижимость. Сейчас снова поднимается вопрос о переводе их в жилой фонд со всеми вытекающими преимуществами, в том числе с правом регистрации в них.

В столице и Подмосковье цены на апартаменты за год выросли на 38%. Квартиры подорожали на 35%. Таковы данные агентства "Инком-недвижимость".

— Окупаемость и инвестиционная привлекательность апартаментов априори выглядит интереснее, потому что они стоят меньше на 10–15%. К тому же этот тип помещений подходит для ведения гостиничного бизнеса, то есть сдачи посуточно, и не будет никаких претензий от соседей — апартаменты по документам нежилые помещения. Посуточная сдача апартаментов в аренду может полностью окупить их покупку за семь-девять лет, если они будут сдаваться бесперебойно и ежедневно. Более реальные сроки полного возврата инвестиций — 12–15 лет, но это всё равно как минимум на пять лет меньше, чем у квартир, — считает Алексей Кричевский.

По его словам, для инвестирования нужно подбирать объекты исходя из своих возможностей. Причём как финансовых, так и временных. Если есть деньги на покупку одного объекта, то лучше взять два в ипотеку и отбивать их покупку через поступления от аренды. Если есть время на управление и сдачу самому, то этим можно заниматься и собственнику, но проще отдать помещения в управление отельеру или компании, которая этим занимается.

Алексей Кричевский подчёркивает, что предпочтение при покупке лучше отдавать именно таким комплексам, где есть подобные операторы. Не нужно брать большие помещения — это затруднит сдачу. В целом сейчас на рынке можно найти апартаменты за 6–7 миллионов и сроком окупаемости 10–12 лет.

— Апартаменты не менее интересны с точки зрения перепродажи за счёт роста цены в ходе строительства объекта. Ряд проектов показывают повышение стоимости квадратного метра на 30% и выше в течение полугода. Прежде всего это объекты, расположенные рядом со станциями метро и недалеко от центра. Однако выбирать комплексы надо очень скрупулёзно. Малейший промах чреват потерей значительной части доходности. Амнистия апартаментов усиливает их инвестиционный потенциал. Если документ примут, новый формат сразу подорожает не менее чем на 10–15%. А это дополнительная доходность при вложениях в текущие апарт-комплексы, — убеждён заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

На фоне ожидания осеннего решения о статусе апартаментов этот формат недвижимости действительно показывает существенный рост, отметил коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.

По его словам, в принципе сегодня выгодно приобретать апартаменты в случае положительного решения Госдумы. В дальнейшем их приравняют к жилью, что существенно увеличит их стоимость. Самым неликвидным объектом с точки зрения инвестиций стали студии, сейчас их действительно трудно продать. Даже сложнее, чем квартиры большого формата.

Дорожать так, как дорожало в прошлом году, уже ничего не будет. Сейчас рост цен постепенно приближается к нулю, а само по себе увеличение цен у застройщиков вызвано повышением степени готовности проекта. Как правило, на этапе от котлована до сдачи дома сильнее всего дорожают малогабаритные квартиры — студии и однушки, говорит Алексей Кричевский.

По его словам, в будущем так и останется, поскольку и средний чек покупки будет сокращаться, и под льготную ипотеку будут попадать только они. К тому же малогабаритное жильё наиболее ликвидно. Соответственно, зафиксировать прибыль от квартир с минимальной комнатностью получится быстрее.

— Если отвечать на вопрос, что будет дорожать быстрее — однушки, апартаменты или студии, то ответ будет прост — ничего. Какого-то лидирующего сегмента здесь выделить не получится, поскольку рынок уже перегрет и будет остужаться. А в процессе строительства комплекса все эти три вида дорожают примерно в одинаковом темпе, — пояснил Алексей Кричевский.

На вторичном рынке складывается несколько иная ситуация, чем на первичном. Его лихорадит из-за несоответствия цен продавцов и ожиданий покупателей.

— Сейчас многие собственники выставляют квартиры на реализацию по весьма высокому ценнику. Порой даже выше рынка. Хотя средний уровень цен на вторичке, по моему мнению, и так является неадекватно большим. Они учитывают новую ценовую реальность и, кроме того, хотят воспользоваться тем, что на рынке остаётся ограниченным объём предложения ликвидных лотов (то есть квартир с высокими качественными характеристиками). Однако покупатели в большинстве своём не интересуются квартирами с сильно завышенными ценниками. Из-за этого реальные цены, по которым проходят сделки, с начала года практически не выросли. Не ожидается и заметного роста в ближайшей перспективе, — считает директор департамента вторичного рынка агентства "Инком-недвижимость" Сергей Шлома.

По статистике риелторов, в этом году во всех крупных городах страны квартиры дорожают на 1–2% в месяц. За прошлый год рост цен в Москве составил около 25%, рассказала руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.

По её словам, поскольку льготная ипотека, несмотря на повышение ставки, работает у всех крупных застройщиков, можно предположить, что к осени рост цен составит ещё около 3–5%. Это средние данные по рынку.

— Конечно, надо оценивать каждый проект индивидуально — с его продуктовым предложением, остатками, конкуренцией, но пока рынок жилья чувствует себя очень хорошо, — отметила Наталья Круглова.

Коммерческий директор ИСГ "Мармакс" Валерия Русакова прогнозирует к осени увеличение цен на однушки и студии до 20%. Что касается апартаментов, то, по её словам, в регионах больше доверяют квартирам. Там спрос на них выше, чем на апартаменты. Соответственно, принимая решение о покупке, нужно учитывать ещё и региональный фактор.

— Инвестиционные стратегии усложняются. После перехода на новую систему проектного финансирования с эскроу-счетами с каждым годом сокращается разрыв между стоимостью объектов на котловане и на финальном этапе строительства. Поэтому инвестировать нужно с пониманием конъюнктуры не только той или иной ценовой ниши, но и планов развития района, конкурентов по другим локациям, схожим проектам по концепциям. Хотя по некоторым проектам комфорт- и бизнес-класса во втором квартале цены взлетели на 20–30%, с началом июля мы видим спад спроса, вслед за которым последует замедление роста стоимости, — пояснила генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев отметил, что девелоперы пока снимают с продаж часть объёма апартаментов как раз для реализации после принятия ожидаемого закона. Соответственно, объём предложения снижается, спрос высокий, и всё это порождает высокий темп роста цен. В результате окупаемость такой недвижимости сократилась по сравнению с традиционными однокомнатными квартирами.