Расширяется вилка цен на рынке вторичной недвижимости: К чему готовиться продавцам и покупателям

В июне спрос на вторичную недвижимость начал постепенно расти. Это отметили многие риелторы. Для сравнения — в мае и апреле спрос заметно падал. По одной из версий, оживлению рынка способствовало снижение ставок по ипотеке на готовое жильё до 10,5%. В результате выйти на сделку решились часть покупателей, которые до этого откладывали приобретение квартиры. К тому же процесс кредитования становится более прозрачным. С 3 июля банки в договоре должны указывать полную стоимость кредита в процентах годовых с точностью до третьего знака после запятой.

— Рынок вторичной недвижимости гибкий, так как цена не назначается застройщиком директивно (исходя из внешних факторов). Рыночная стоимость определяется конкретными покупателями и их ценовыми предложениями. В мае и апреле продавцы жили воспоминаниями о ценах 2021 и начала 2022 годов. Они крайне неохотно принимали новые условия игры и не снижали цены, ожидали, что ситуация изменится. Именно поэтому на рынке стало более 85% альтернативных сделок. Продавали и покупали те, кому было важно и нужно совершить сделку здесь и сейчас, — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

На данный момент, по её словам, ситуация изменилась. Даже если в объявлении квартира, к примеру, стоит 6 млн рублей, покупатель может позвонить продавцу — и он сразу будет готов уступить до 500 тыс. рублей. Агрегаторы — не универсальное средство для определения рыночной цены. Для этого надо учитывать множество факторов.

— Именно факт принятия продавцами новых тенденций я считаю ключевой причиной оживления рынка. Безусловно, общее снижение ипотечных ставок, выход на рынок (пусть и не в том объёме, как ожидалось) инвесторов с наличными после закрытия депозитов этому тоже поспособствовали, — добавила Марина Лашкевич.

Марина Лашкевич отметила: делать прогнозы по ценам сейчас сложно. Всё зависит от того, как быстро стабилизируется рынок. Пока люди боятся крупных сделок, но ситуация меняется с каждым днём. По её мнению, до конца лета ценообразование будет идти в текущем коридоре, с незначительным снижением цен до 5% в зависимости от локации. Конечно, при условии отсутствия глобальных геополитических изменений.

Участники рынка недвижимости постепенно адаптируются к новым условиям. Сейчас основными покупателями являются клиенты, которым необходимо решить квартирный вопрос. Об этом рассказал директор управления вторичного рынка "ИНКОМ-недвижимости" Сергей Шлома.

По его данным, в июне стоимость 1 кв. м первички на территории старой Москвы составила 358,3 тыс. рублей (минус 2,2% за месяц и плюс 15,3% за год), на присоединённых территориях — 229,3 тыс. рублей (минус 0,4% за месяц и плюс 19,5% за год). Стоимость 1 кв. м вторички на территории старой Москвы составляет 281 тыс. рублей (минус 1,47% за месяц и плюс 4% за год), на присоединённых территориях — 198,9 тыс. рублей (минус 1% за месяц и плюс 9% за год).

Сравнение усреднённых цен первичных и вторичных квартир показывает: именно вторичное предложение сегодня наиболее доступно покупателю, даже несмотря на отсутствие льготной ипотеки в этом сегменте недвижимости.

— По наблюдениям экспертов компании, потенциальный спрос на рынке (звонки и обращения) сегодня в значительной степени формируют люди, которые не собираются приобретать квартиру в данный момент. Многие пока откладывают выход на сделку: кто-то ожидает более выгодных условий ипотечного кредитования, кто-то опасается брать ипотеку, кого-то останавливает неуверенность в завтрашнем дне, — рассказал Сергей Шлома.

При этом, по его словам, в компании в июне предложение увеличилось в 1,5 раза. Риелторы рассчитывают, что в ближайшей перспективе активизация спроса на фоне снижения ипотечной ставки притормозит прирост экспозиции. Собственники готовы предоставлять скидки. Средний дисконт на вторичном рынке составляет 5%.

— В перспективе давление на цены продолжится, даже в условиях оживления спроса. Рост цен маловероятен — они начали снижение с пиковых значений. Тем более подорожание вряд ли возможно в условиях невысокого спроса и снижения уровня доходов населения. Мы прогнозируем, что в ближайшие 12 месяцев цены могут снизиться примерно на 8%. В июле, вероятнее всего, ситуация на вторичном рынке Москвы будет аналогичной июньской, — добавил Сергей Шлома.

Тем не менее в разных сегментах жилья ситуация складывается разная. Так, в последнее время инвесторов стали интересовать недорогие квартиры на вторичном рынке Подмосковья. Причём в самом дешёвом сегменте. Спрос на аренду жилья в столице падает, цены снижаются. Зато в Московской области спрос по-прежнему есть. За счёт развития транспортной инфраструктуры многие предпочитают снять жильё в аренду не в черте столицы, а в пригородах.

Ежемесячная арендная плата за аналогичную квартиру там может быть на 10–20 тыс. рублей меньше. Соответственно, спрос на дешёвое жильё со стороны инвесторов оживился, что может подталкивать вверх цены в этом сегменте. Впрочем, всё равно незначительно. Такая недвижимость начинает интересовать инвесторов с относительно небольшими сбережениями, которые уже не так выгодно хранить в банках, как весной. После многократного снижения ключевой ставки проценты по вкладам фактически вернулись к прошлогодним значениям.

Иная ситуация складывается в сегменте дорогой вторичной недвижимости, которую чаще всего покупают для личного проживания.

— На рынке вторичной недвижимости бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра составляет 436 000 рублей. По сравнению с прошлым месяцем мы видим снижение на 1,4%. В сегменте премиум-класса средняя стоимость квадратного метра составляет 668 000 рублей. По сравнению с прошлым месяцем здесь изменений не произошло за счёт того, что предложение ограничено. Рынок пока ещё не отреагировал ростом, как все ждут, поскольку ставки постепенно снижаются и клиенты находятся в ожидании лучших условий. Поэтому о каком-то значительном изменении на рынке сейчас говорить не приходится. Также стоит отметить, что в сегменте элитной недвижимости 90% сделок проходят без использования кредитов. Соответственно, здесь каких-то изменений нет, — рассказала руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

По её словам, многие клиенты пока не решаются на покупку. И не то чтобы они предпочитают оставаться при деньгах. Многие просто не понимают, что будет дальше в целом, и эта неуверенность в завтрашнем дне удерживает от совершения крупных покупок. Также если раньше покупатель определялся с выбором за одну-две недели, то сейчас срок выбора финального варианта для покупки увеличился до полутора месяцев. Все анализируют, просчитывают риски и отслеживают изменения на рынке.

— Особых изменений объёма предложения пока не наблюдается. Тренд на возвращение объектов из аренды в продажу пока не наступил. Сейчас чаще клиенты до момента продажи выставляют квартиру в арендную экспозицию. Просто предупреждают арендаторов, что квартира находится в стадии продажи и поэтому арендная ставка ниже, так как арендаторам нужно быть готовыми съехать в течение двух-трёх недель, когда найдётся покупатель. Сейчас дисконт доходит до 10%. Все готовы торговаться, и даже на ликвидные лоты можно получить скидку 2–3%. В среднем ценник за два месяца снизился на 4–6%, — отметила Виолетта Хачатурова.

По её прогнозам, будет ещё незначительная корректировка цен в сторону уменьшения, но не более чем на 2–3% в бизнес- и премиум-сегментах, так как спрос постепенно начинает восстанавливаться. Да, речь сейчас не идёт о резком восстановлении, но, кажется, все начинают привыкать к новым реалиям и понимать, что теперь рынок будет в них ещё очень долго. Клиенты начали вновь планировать покупку недвижимости, хотя срок выхода на сделку и вырос.

— Ближе к осени, в зависимости от ситуации в мире, мы придём либо к стагнации цен, либо к началу их плавного роста. Предпосылок к тому, что с каждым месяцем всё будет дешеветь, нет, — считает Виолетта Хачатурова.