С 1 ноября усилится падение спроса на новостройки: На чём основан такой прогноз и как изменятся цены

Снижение спроса на новостройки — следствие многих не связанных друг с другом факторов. Осенью спрос на приобретение жилья традиционно был выше, чем летом. В этом году всё иначе. Вопреки ожиданиям он снижается, и с таким сценарием девелоперы столкнулись впервые. В Москве и области спрос за последнюю неделю сентября и первую декаду октября снизился существенно — более 30%. В том числе как следствие мер, которые принял Центробанк. Почти у всех банков ставки по ипотеке теперь в районе 10%. В ближайшее время ставки могут ещё подрасти. Таким образом финансовая система минимизирует риски на фоне мобилизации и неопределённости в экономике. Так охарактеризовал ситуацию на рынке коммерческий директор ГК "Монолитхолдинг" Антон Вьюгин.

— Покупатели заняли выжидательную позицию. В сегодняшних условиях они не готовы принимать решения по таким важным вопросам, как покупка жилья. Большинство ждёт в ближайшее время снижения цен на жильё. При этом купить квартиры дешевле, чем они есть сейчас, скорее всего, не получится. В их стоимость заложены договорённости между застройщиками и банками. Девелоперы настроены оставить цены на прежнем уровне, стимулируя продажи, предоставляя покупателям рассрочки и скидки. Но это лишь в малой части позволяет выправить ситуацию. До конца года ожидаем потери до 15% спроса, — отметил Антон Вьюгин.

При этом ситуация с ценами значительно различается в зависимости от региона. Антон Вьюгин привёл пример Красноярска, где амплитуда стоимости квадратного метра начиная с весны 2022 года не претерпевает больших колебаний. Динамика стабильная. При незначительном отскоке (снижении цены менее 1%) впоследствии наблюдается рост до 2% за квадратный метр. При этом общая тенденция снижения спроса и количества лотов аналогична общероссийской. И всё же в Сибирском регионе имеется дефицит предложений первичного рынка жилья.

Это касается наиболее популярных у покупателей квартир, которые приобретаются в основном по программам льготной ипотеки. Для Сибирского региона также имеет значение тот факт, что новых жилых комплексов на рынке в этом году появляется меньше.

По данным Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, с начала года строительные компании опубликовали гораздо меньше проектных деклараций на новые объекты, чем в предыдущие годы. На многих рынках Сибирского региона застройщики не выводят новые объекты на продажу. Таким образом, там есть потенциал для строительства нового жилья.

Центробанк в ближайшем будущем может запретить субсидированные программы по ипотеке. Околонулевые ставки беспокоят регулятора. Это может привести к появлению на рынке ипотечного пузыря.

— Субсидированные программы, безусловно, стали эффективным инструментом для застройщиков, но ожидать резкого падения цен с отменой ставки не стоит. Рынок недвижимости переживал разные кризисные состояния, включая ипотеку под 17%. Застройщики нашли новые инструменты: рассрочка, отсрочка, программы обмена и многое другое. Снижение спроса скорее можно связать с увеличением срока принятия решения о покупке, а это, в свою очередь, вызывает разные реакции застройщиков. Например, серьёзные скидки, — добавил Антон Вьюгин.

Учитывая, что цены на новостройки последние несколько лет росли, важно отметить, что себестоимость строительства не снижалась, а увеличивалась. В такой ситуации, считает Антон Вьюгин, резкого снижения стоимости жилья ждать не стоит. Это скорее временные решения для достижения плановых показателей.

— Резкое падение спроса связано с общей неопределённостью. Банки оценивают риски неуплаты со стороны заёмщика, поэтому и поднимают ставки по ипотеке, увеличивают количество требований к заёмщику. Ну а ЦБ РФ занимается теми же мерами, но уже на макроуровне: убирает "непонятные" гражданам ипотечные программы со скрытым процентом, чтобы минимизировать риск появления неплатёжеспособных заёмщиков. В ближайшее время на первичном рынке будет штиль и падение цен до 20–30%. Что произойдёт дальше — зависит от хода СВО и её сроков, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Падение спроса и цен на жилую недвижимость, в частности на новостройки, происходит по многим причинам. Оно началось примерно с мая – июня 2022 года. До того времени спрос и цены быстро повышались с весны 2020 года, во многом стимулируемые льготной ипотекой на новостройки. Средняя цена метра в Москве поднялась со 185 до 275 тысяч рублей с мая 2020 года по май 2022-го. Цена стала неадекватно большой, что приводило к сокращению спроса. Об этом рассказал главный аналитик Teletrade Марк Гойхман.

— На спрос и цены пока мало воздействует анонсированный Центробанком на будущее запрет околонулевой ставки ипотеки от застройщиков. Она означает, что строители выплачивают банку разницу между платежами по своим низким ставкам и рыночным процентом. Но возникает эта сумма у застройщика за счёт увеличения цены жилья, то есть за счёт клиентов. Покупатели, привлекаемые льготной ставкой, не осознают данных нюансов. Если такая практика перестанет существовать, спрос на новостройки дополнительно уменьшится, — пояснил Марк Гойхман.

Он добавил, что в целом указанные факторы в ближайшей перспективе продолжат действовать и станут приводить к ещё большему снижению спроса и цен. Поменять ситуацию могла бы лишь стабилизация общего политико-экономического и социального положения в стране, повышение доходов населения.

— В целом уровень цен остаётся стабильным. На рынке растёт количество специальных предложений, но они касаются ограниченного пула квартир, что не отражается на общем ценовом показателе. Средний размер выгоды для покупателей у нас не менялся, по ряду позиций он достигает 10%. По итогам сентября средний чек продаж даже немного вырос. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья по Москве увеличилась у нас на 7% по сравнению с августом. Это связано в основном с повышением строительной готовности объектов. Часть проектов выходит на финальную стадию. Соответственно, стоимость квадратного метра растёт в плановом порядке, — рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.