Как выбрать недвижимость для инвестиций: Что купить, чтобы получить самый большой доход

Говоря об инвестиционной недвижимости, покупатели в первую очередь думают о квартирах. Речь идёт прежде всего о приобретении жилья для сдачи в долгосрочную аренду (с перспективой перепродажи через пять-семь лет). Конечно, спрос на квартиры в центре города всегда есть. Другой вопрос, что не всем такая недвижимость по карману. К тому же сейчас становится меньше состоятельных арендаторов, которые готовы существенно переплачивать за то, чтобы жить в квартире в престижном районе. Многие предпочитают снять жильё такого же класса, но подальше от центра.

— Присмотреться можно к окраинам столицы либо крупных городов-миллионников. Особенно рядом с теми районами, где создаются или функционируют какие-то научные, технологические или промышленные центры. В них недвижимость будет пользоваться спросом. Доходность таких объектов может оказаться чуть выше банковских депозитов, в районе 8–12%, — рассказал специалист по международным финансовым рынкам маркетплейса "Финмир" Георгий Свирин.

Многие считают, что максимальную прибыль удастся извлечь из квартиры на юге России, например в Сочи. Ход этих мыслей вполне понятен: в разгар туристического сезона стоимость посуточной аренды выглядит крайне привлекательной, но всё-таки назвать такой вариант для инвестиций действительно выгодным сложно. Об этом рассказал директор по продажам компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— Этот вопрос был очень актуальным у наших клиентов, поэтому мы провели мини-исследование. Рассмотрели средний чек посуточной сдачи двухкомнатной квартиры в Сочи (квартира должна иметь неплохой ремонт и находиться в удачной локации). Такое жильё будет стабильно сдаваться в сезон за 4000–7000 рублей в сутки в зависимости от качества и месяца. При лучшем раскладе с мая по октябрь за аренду квартиры удастся получить 950 000 рублей. Это при условии, что обслуживать недвижимость вы будете сами, без помощи горничных. Остальные полгода квартира будет иметь простои или сдаваться на длительный срок примерно за 50 000 рублей в месяц. Но за такой ежемесячный платёж ещё придётся побороться, потому что местные жители, нуждающиеся в жилье, смогут подобрать для себя варианты и подешевле, — отметил Вячеслав Котлов.

Таким образом, максимальный доход за год вряд ли превысит 1 250 000 рублей, а вот купить недвижимость удастся примерно за 10 000 000 рублей. То есть окупаться эта инвестиция будет около 10 лет.

Гораздо меньше рисков человек получает при инвестировании в загородную недвижимость, которая в последние годы продолжает набирать популярность в качестве объектов посуточной аренды. А закрытие границ и вовсе сделало аренду загородных домов трендом для жителей крупных мегаполисов.

— Мы проанализировали существующие предложения на порталах недвижимости и выявили дефицитные предложения, вкладываясь в которые можно получить максимальную прибыль при минимальных затратах. Для примера возьмём Московскую область. Реже всего можно встретить предложения с компактными домами в современном стиле в экологичных живописных районах. А именно они пользуются максимальным спросом. Стильные барнхаусы или занятные А-фреймы площадью до 70 квадратных метров сдаются куда дороже, чем типичные постройки 80-х годов со всеми удобствами. Стоимость такой посуточной аренды достигает 10 000 рублей. Типичные постройки уходят примерно за 3000–5000 рублей в сутки, — рассказал Вячеслав Котлов.

По его словам, загородные дома имеют куда больше периодов "горячего сезона". Их арендуют на все праздники. При этом стоимость в эти даты может возрастать в полтора-два раза. Также дополнительным плюсом становится наличие бани на участке и приятной барбекю-зоны. Такие дома сдаются также и на длительный срок. И сложно найти предложение меньше 100 000 рублей в месяц.

— Далеко не каждую квартиру можно сдать за такую привлекательную стоимость. В результате за год при посуточной аренде по цене 8000 рублей за сутки и без простоя, но и без учёта скачков цен в "горячие периоды", удастся заработать около 2 880 000 рублей. Что же касается затрат? Купить хороший участок в экологичным районе МО и построить мини-дом сегодня удастся примерно за 6 000 000 рублей. Таким образом, срок окупаемости составит всего около трёх лет, — подсчитал Вячеслав Котлов.

Впрочем, в условиях неопределённости сложно говорить о гарантированном доходе в принципе. Если речь идёт о среднесрочном и долгосрочном периодах.

Сейчас от геополитической обстановки зависит не только волатильность валют (и как следствие — реальный доход населения), но и общие показатели спроса и предложения на такие дорогие группы товаров, как участки, ИЖС, МКД и другие типы недвижимости. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Тем не менее, считает Максим Лазовский, сейчас есть хорошие варианты для инвестирования. По крайней мере сохранения активов. Недвижимость в сегодняшних реалиях надёжнее фиатных активов.

— В поисках ликвидных и перспективных вариантов я обратил бы внимание на участки, квартиры и ИЖС в районе строящихся МЦД-3 и МЦД-4. Особенно стоит рассматривать районы с уже развитой инфраструктурой (Химки, Красково, Малаховка, Раменское, Жуковский и их пригороды). Цена на квартиры в таких локациях может прибавить до 20%, а на участки и ИЖС — до 10–15% после введения в эксплуатацию МЦД-3. Это существенно улучшит инфраструктуру районов. В случае ИЖС хороший доход можно будет получить даже от сдачи в аренду. Если МЦД успеют ввести до мая 2023 года, то стоимость аренды домов на лето в этих локациях вырастет на 15–20% минимум, — отметил Максим Лазовский.