Продавцы проведут переоценку недвижимости: Как это скажется на стоимости квартир и домов

В апреле многие риелторы зафиксировали рост спроса на вторичную недвижимость. По разным оценкам, он вырос в полтора-два раза по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

Владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский обратил внимание на общий рост спроса на рынке недвижимости в апреле. Как в сегменте квартир на вторичном рынке, так и в случае первичного и вторичного сегмента ИЖС.

— В нескольких случаях наши клиенты использовали вариант "трейд ин" и продавали свои квартиры на вторичном рынке, чтобы оплатить частичный платёж за строительство. Реализовать свои объекты они смогли достаточно быстро. Причина такой динамики спроса (особенно в сравнении с апрелем 2022 года) —политическая ситуация в стране и её стабилизация. Если год назад доллар стоил свыше 100 рублей, и никто не понимал вообще, что дальше будет с ценами, о недвижимости никто не думал. Сейчас ситуация иная, — добавил Максим Лазовский.

Люди адаптировались и поняли, что надо улучшать свои жилищные условия и сохранять нажитые сбережения. Это и послужило катализатором роста спроса на вторичном рынке. Тем более там снизились цены после серьёзного охлаждения сегмента осенью 2022-го и зимой 2023 года.

Максим Лазовский отметил, что рост спроса может стимулировать продавцов поднять цены на ликвидные объекты. Но это частично компенсирует фактор сезонного спада активности на рынке многоквартирных домов летом. Он прогнозирует сохранение ценового коридора с незначительным изменением до 5% в зависимости от ликвидности объекта.

В то же время на первичном рынке ИЖС Максим Лазовский прогнозирует подорожание до 20%. Это связано с отложенной реакцией на рост стоимости импортных строительных материалов и отечественных с высокой долей импортных компонентов. Причина — ослабление рубля. Пока застройщики работают с материалами, закупленными по старым ценам. Но в начале второго квартала ситуация изменится, и цены проиндексируют.

— До отмены околонулевых ставок для многих покупателей дешёвая ипотека была одним из немногих отличий новостроек от вторичной недвижимости. После её отмены целый ряд покупателей, сравнив все факторы, перенёс своё внимание на более доступный вторичный рынок. Застройщики привлекают внимание скидками, что вынуждает продавцов вторичного жилья также понижать цены. К тому же из-за роста предложений на вторичном рынке недвижимости на протяжении последнего года её стоимость снизилась и в ряде городов стала даже ниже стоимости новостроек. Также при покупке "вторички" покупатели часто в результате торга могут договориться о дополнительной скидке в 10–20%. В результате уже готовая квартира может обойтись даже дешевле новостройки на стадии котлована, — рассказала директор по связям с общественностью ГК "Садовое кольцо" Елена Мацинова.

При этом, по её мнению, в ближайшие несколько месяцев эта ситуация никак не отразится на стоимости первичной недвижимости. Но если застройщики и дальше будут держать свои цены "перегретыми" и не смогут разработать альтернативу околонулевой ипотеке для клиентов, спрос на вторичную недвижимость будет укрепляться. Соответственно, падение цен тут приостановится.

— Вторичный рынок недвижимости привлекает наличием торга, а также возможностью получить ключи сразу после покупки. Однако такое "бюджетное" приобретение в будущем может откликнуться скрытыми проблемами. У дешевой квартиры могут оказаться проблемы с документами, появятся претенденты на эту недвижимость или вскроется незаконная перепланировка. Это надо учитывать при покупке, — рассказал управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

Действительно, сейчас на вторичном рынке достаточно большой разброс цен. Одни продавцы готовы на любые скидки, другие до последнего держат цену. На этом фоне недобросовестные собственники могут пытаться продать жильё с какими-то скрытыми изъянами. Поэтому проверять юридическую чистоту вторичной недвижимости нужно очень тщательно. При этом квартиры с хорошими характеристиками, близко от метро или железной дороги, действительно, сейчас продать стало проще.

С квартирами на первичном рынке в разных регионах дела обстоят по-разному. Например, в Новосибирске условия семейной ипотеки серьёзно подстегнули спрос на квартиры больших площадей "семейного" формата. На двух- и трёхкомнатные квартиры спрос в апреле был выше, чем в предыдущем месяце. Об этом рассказала коммерческий директор VIRA Ольга Кирилловых.

По её словам, сейчас цены на квартиры в ЖК планомерно идут в рост. Кроме этого, банки уже давно обсуждают тему изменения ипотечных ставок в сторону увеличения. Как следствие, интерес к жилью вырос — клиенты спешат закрыть сделки по ранее утверждённым условиям. При этом и спрос на инвестиционные квартиры остаётся неизменным.

— К сожалению для застройщиков, ажиотажа на рынке жилья нет. Наоборот, хотя спрос несколько и восстановился, но его недостаточно для текущего объёма строительства. Сейчас объём заявленных проектов в стадии строительства составляет примерно 100 млн. кв. метров. Чтобы их продать, необходим и соответствующий объём платёжеспособного спроса. Апрель 2022 года был наихудшим месяцем по объёму регистрации новых договоров. Кроме того, начало 2023 года тоже не давало повода для оптимизма по объёмам продаж. На этом фоне некоторое восстановление спроса в апреле является не ажиотажным, а, скорее, инерционным и связанным с тем, что цены на рынке стабилизировались и не имеют тенденции к снижению, — рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.