У покупателей квартир по ипотеке появились новые риски: Что нужно учитывать перед сделкой

Центробанк обнародовал статистику за август. Оказалось, что российские банки предоставили заёмщикам Московского региона ипотечных кредитов на сумму 166,1 миллиарда рублей. Показатель весьма внушительный. Это на 59,3% превышает данные за август 2022 года и на 69% — за август 2021 года. Что касается количества жилищных кредитов, выданных в Московском регионе, то их оказалось на 71% больше, чем в аналогичный период прошлого года (25,3 тысячи против 14,8 тысячи).

В целом же по стране, как следует из статистики ЦБ, август 2023 года стал рекордным по объёму выдачи ипотеки. Кредитные организации предоставили 216,1 тысячи рублёвых ИЖК на сумму 849,1 миллиарда рублей. Это превысило предыдущий исторический максимум декабря 2022 года — по количеству выданных кредитов на 22,6%, а по объёму — на 21,8%.

— Рынок недвижимости сильно перегрелся на ожиданиях увеличения ключевой ставки ЦБ и новостях о возможной корректировке льготных программ ипотеки. Ажиотажный спрос взвинтил цены. Однако это началось ещё в середине лета. Поэтому, хотя мы сейчас наблюдаем некоторые постэффекты этих событий, я не думаю, чтобы сложившаяся на рынке ситуация стала каким-нибудь долгосрочным трендом, — считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Он обратил внимание, что сейчас во многих регионах, в том же Татарстане, например, аренда стала выгоднее ипотеки. Хотя подорожало и то, и другое. Однако часть традиционного осеннего спроса уже реализовалась в конце лета. Тогда многие старались купить квартиру. Сейчас же ажиотаж схлынул, а потому спрос на покупку жилья будет снижаться естественным образом.

— Следом скорректируются и цены, причём коснётся это как вторички, так и новостроек, — ведь как застройщики, так и инвесторы заинтересованы в реализации квадратных метров. И ещё важно учитывать, что относительно нынешней ситуации аренда выгоднее, но на данный момент. Поскольку каждый ежемесячный платёж приближает вас к обладанию собственным жильём, а каждый арендный платёж просто уходит в карман собственнику этого жилья. К тому же исследования показали, что накопить на собственную квартиру, параллельно снимая жильё, можно лишь в четырёх регионах. По всей остальной стране это нереально. Так что в долгосрочной перспективе ипотека однозначно выгоднее, — считает Валерий Тумин.

Можно взять ипотеку на первичном рынке по льготным условиям или взять ипотеку на вторичном рынке, когда покупается готовое жильё. Сейчас при покупке квартиры у застройщика по льготным условиям стоимость продажи будет выше, чем при покупке этой же квартиры на рынке переуступок. Соответственно, приобретая квартиру в новостройке у застройщика в ипотеку, человек получает хорошую льготную ставку, но при этом цена на квартиру будет завышенной. И если появятся обстоятельства, когда срочно потребуются деньги, то продать жильё по цене застройщика будет невозможно. Придётся делать дисконт. Если же был ещё и маленький первый взнос, то его, скорее всего, вернуть не получится. Об этом предупредил генеральный директор инвестиционной компании Todayprice, инвестор в области недвижимости Игорь Галузин.

Если же покупать эту же квартиру на вторичке, то рисков здесь особых, по мнению аналитика, нет. При этом из-за роста ключевой ставки платёж по ипотеке будет намного выше. Поэтому в данный период аренда квартиры значительно выгоднее. Он привёл пример квартиры в Санкт-Петербурге, в Приморском районе. Сейчас аренда там находится на отметке 30 тысяч рублей, дополнительно оплачиваются ЖКУ. А если брать ипотеку на стандартную квартиру стоимостью 8 миллионов рублей с первичным взносом 20%, то минимальный ипотечный платёж составит 46 тысяч рублей. Кроме того, после покупки нужно также вложиться в квартиру, чтобы привести её в комфортное состояние, докупить мебель, сделать ремонт. Поэтому данный вариант будет менее выгодным.

Игорь Галузин считает, что ипотеку можно рассмотреть, если жильё покупается для жизни в этой квартире и на долгий срок — от 10 лет. А вот в рамках инвестиционной деятельности квартиру в новостройке у застройщика брать в ипотеку не стоит. Лучше зайти через рынок переуступок, так как цены будут ниже, чем у застройщика, на 10%, и купить квартиру можно по льготной ипотеке.

— Разрыв между первичкой и вторичкой продолжит увеличиваться до определённого момента, пока покупательная способность участников рынка будет позволять покупать новостройку, а не вторичку, где ставка по ипотеке теперь очень высока. Потом начнётся определённое перетекание из первичного рынка во вторичный в силу того, что люди не смогут себе позволить купить новостройку. После этого разрыв между рынками перестанет увеличиваться и начнёт сокращаться. Ещё одним фактором, влияющим на стоимость вторичного жилья, стало то, что на сегодняшний день платёж по ипотеке стал значительно выше арендной ставки квартиры, — рассказал управляющий ООО "Макспол недвижимость" Игорь Воробьёв.

Он привёл в пример такие цифры: средняя арендная ставка однокомнатной квартиры по Москве составляет сейчас 52 тысячи рублей, а вот платёж на покупку однокомнатной квартиры в Москве превышает 100 тысяч рублей при минимальном первоначальном взносе. На сегодняшний день минимальным комфортным доходом семьи, которая берёт однокомнатную квартиру в ипотеку, считается доход, превышающий 180 тысяч рублей.

— Что же касаемо конкретных финансовых советов, то лично я рекомендую брать ипотеку, когда расходы по ней не превышают 50%, максимум 60% от ежемесячного дохода семьи. В противном случае вы легко можете оказаться в зоне риска невыплат. Более того, не рекомендую брать квартиру в ипотеку, когда первоначальный взнос составляет меньше 30%. Считаю данные цифры и финансовые показатели наиболее комфортными, чтобы не было в дальнейшем каких-то проблем с неплатежами, — добавил Игорь Воробьёв.

Цены на новостройки растут гораздо быстрее, чем на вторичном рынке. Если покупать необдуманно, то может случиться так, что объект окажется неликвидным или вовсе уйдёт в убыток. Сюда, кстати, также относится и покупка паркингов от застройщиков. Переплата по кредиту может быть существенной, если стоимость недвижимости не увеличивается в таком же темпе и при покупке она изначально была выше рынка. На этот момент обратила внимание финансовый аналитик и директор КБ "Готовые решения" Кристина Лоткова.

— Также следует быть внимательным к условиям самого кредита. Важно изучить все детали и требования банка перед принятием решения. Некоторые банки могут предлагать привлекательные процентные ставки, особенно в партнёрских отношениях. Однако в то же время накладывать дополнительные комиссии и ограничения, которые могут существенно повлиять на общую сумму, которую вы заплатите в итоге, — пояснила Кристина Лоткова.

Первое, что нужно сделать перед покупкой, — проанализировать, зачем нужна квартира, росли ли цены на идентичное жильё в этом районе за прошлый год, за три прошлых года. Такую рекомендацию дала инвестиционный советник, основатель "Университета инвестиций" Юлия Кузнецова.

— Не покупайте квартиры в неликвидных районах, потом сложно будет их продать, они не вырастут в цене, и вы потеряете деньги. Покупать квартиры нужно только у надёжных застройщиков: с хорошей отчётностью, историей. Если вы копили на квартиру в новостройке, то, как правило, после сдачи её в эксплуатацию обязательно случится рост цен. Но он будет не вечный. Как правило, через 3–4–5 лет квартиры перестают дорожать, и цены или стабилизируются, или и вовсе начинают снижаться, — отметила Юлия Кузнецова.