Сокращается разброс цен на недвижимость: Как определить рыночную стоимость квартиры

Ещё несколько лет назад и продавцам, и покупателям было значительно легче оценить стоимость жилья. Квартиры в одном районе и со схожей планировкой выставлялись по более-менее одинаковым ценам. Конечно, сказывались разные факторы, такие как близость к метро, наличие или отсутствие свежего ремонта, этаж и состояние дома. Тем не менее сильно ошибиться с ценой было трудно. Если квартира продавалась с большим дисконтом, то для этого были веские причины. Могли быть проблемы с документами, незарегистрированная перепланировка или какие-то сложности с соседями.

Затем ситуация стала меняться. Квартиры резко подорожали в период пандемии, затем были различные колебания на рынках, но сейчас ситуация стала стабилизироваться. При этом у многих продавцов и покупателей нет чёткого понимания, сколько может стоить квартира. Например, по одной и той же цене можно найти жильё в центре и на окраине, квартира большей площади может стоить дешевле той, которая поменьше. По крайней мере, именно так выглядит со стороны обзор сайтов по продаже недвижимости. Что сейчас происходит на рынке?

По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимости", на вторичном рынке Старой Москвы средняя стоимость одного квадратного метра составляет 279,9 тыс. рублей. С начала этого года она не изменилась. Сейчас среднестатистическая старомосковская квартира стоит 14,44 млн рублей. С начала этого года +0,2%, а за год +0,6%.

Тем не менее, несмотря на небольшую прибавку к средней цене, динамика стоимости квартир различается. В то время как одна недвижимость может немного подорожать, другая устойчиво дешевеет. Таким образом происходит снижение в разрыве между стоимостью жилья разного типа.

По оценкам "ИНКОМ-Недвижимости", в среднем однокомнатная квартира стоит 9,32 млн рублей, двухкомнатная — 13,56 млн, трёхкомнатная — 19,19 млн, а многокомнатная — 53,37 млн. За январь и первую декаду февраля у одно-, двух- и трёхкомнатных зафиксировано подорожание в диапазоне от +0,2% до +0,3%, а у многокомнатных — удешевление на 0,4%. За год медианная стоимость однушки увеличилась на 1,7%, двушки — на 1,2%, трёшки — на 0,5%. Многокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 5,9%.

Традиционно однокомнатные квартиры пользуются большим спросом. Особенно у метро или станции МЦД. Их покупают и для себя как более дешёвые, и под сдачу в аренду. На многокомнатные квартиры спрос традиционно меньше. В то же время и продаются они обычно реже, так как люди покупают такие квартиры, чтобы жить в них много лет. Соответственно, в каком-то районе и в какой-то период может возникать и дефицит предложения.

— Чтобы определить стоимость квартиры, в первую очередь необходимо внимательно проанализировать аналоги в конкретном районе, в схожем по типажу доме и в том же метраже. Также важно учесть состояние квартиры, ситуацию продавца и документы на недвижимость. И уже, исходя из совокупности фактов, делать оценку, — рассказала руководитель офисов "Митино" и "Крылатское" "ИНКОМ-Недвижимости" Наталия Борзенкова.

Она отметила, что на практике порою квартира в районе ТТК может стоить столько же, сколько и в спальном районе. Но в этом случае более уместны вопросы, насколько привлекательна по цене квартира, будет ли она безопасной для покупки.

— К нам часто обращаются клиенты по услуге "трейд-ин", которая представляет собой строительство дома при первичной реализации собственности клиента — квартиры. Поэтому нам приходится оперативно следить за рыночной стоимостью вторичного жилья. И если в случае наиболее ликвидных и недорогих объектов индексация стандартна (до 10% прибавки в стоимости за полугодие на вторичном рынке), то квартиры в несколько комнат имеют свои особенности при продаже. А именно объект в качественном современном доме со всей инфраструктурой может стоить даже дороже аналогичной по площади квартиры в центре Москвы, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Он добавил, что причина проста — это смена приоритетов целевой аудитории. Раньше престиж центра был одним из ключевых факторов при выборе жилья. Сейчас ситуация изменилась. Теперь молодые семьи с детьми, участники семейной ипотеки, а именно они являются целевыми покупателями как домов, так и больших квартир, ценят другие удобства.

Например, при покупке трёхкомнатной квартиры семья обращает внимание в первую очередь на то, есть ли лифт и желательно не один. Наличие грузового лифта в доме — большой плюс. Также имеет значение, есть ли закрытый двор, лучше без машин. В самой квартире ценятся просторные современные планировки, а также отсутствие необходимости дорогостоящего и сложного ремонта.

— Также важными факторами остаются близость к метро и инфраструктура района. Именно поэтому квартира в старом фонде, с "бабушкиным" ремонтом, с деревянными перекрытиями и третьим этажом без лифта ими рассматриваться не будет в принципе. Даже с видом на звёзды Кремля. Элементарно ребёнка тяжело поднимать будет на третий этаж. А если детей двое или трое? Соответственно, на такие "исторические" лоты резко сужается круг клиентов. А на качественные квартиры в новых домах внутри МКАД рядом с метро спрос растёт. И в итоге за 25 000 000 – 27 000 000 рублей можно купить как "уставшую" трёшку под ремонт на Садовом, так и хорошую трёшку в новом доме в районе Сокольники, Ростокино, Сокол, — отметил Максим Лазовский.

Правда, он добавил, что в квартире в центре придётся вложить ещё от 2 000 000 рублей в ремонт. Цена зависит от состояния стяжки пола, стен, потолка и коммуникаций. Поэтому на вопрос, что дороже ценится — старый фонд 1950-х или новый дом 2010-х годов, — однозначно ответить сложно. Надо смотреть каждый лот в отдельности и оценивать его преимущества — от детского сада по соседству до соседей на этаже.

Однозначно можно сказать одно: на каждую квартиру есть свой клиент. Но новые объекты более ликвидны и продаются быстрее, чем старый фонд. Поэтому часто продавцы не соглашаются ждать "своего часа" и дают дисконт на менее востребованные квартиры.

— И это тоже усугубляет разброс цен, ведь другие терпеливо ждут и не снижают цены на аналогичные лоты в районе. Каждый случай продажи индивидуален, отсюда и ценовое разнообразие на рынке, — добавил Максим Лазовский.