С 1 марта купить квартиру на вторичном рынке станет легче: Что будет с ценами на недвижимость

На вторичном рынке Москвы сейчас недостаток ликвидных квартир. На такие объекты цены не снижаются даже в условиях общего ослабления спроса, которое происходит в связи с подорожанием жилищных кредитов. Об этом сообщила руководитель офисов "Митино" и "Крылатское" агентства "Инком-недвижимость" Наталия Борзенкова.

На массовом рынке наиболее востребованный товар — экономичные однокомнатные и двухкомнатные квартиры в удачной локации с хорошей транспортной доступностью. Они не задерживаются в продаже. Предложение если и может расширяться, то за счёт объектов, которые покупатели игнорируют по тем или иным причинам.

— Характеристики квартир, которые сейчас сложно продать, можно разделить на две категории — качественные и юридические. Например, есть проблемы, которые подлежат исправлению: плесень на стенах, очень плохое состояние (после пожара или затопления), старая и неопрятная квартира. Есть сложности, которые устранить нельзя. В частности, невыгодное соседство дома (рядом с шумной магистралью), плохой вид из окна (на промзону, стену другого дома), невыгодное соседство, о чём свидетельствует плохое состояние лестничной площадки, лифта. Как правило, такие предложения находятся в самом низком ценовом сегменте, — рассказала Наталия Борзенкова.

Что касается юридической стороны, то стоит учитывать, что плохие документы исправить практически невозможно. Например, если квартира прошла несколько судебных разбирательств и намечается ещё ряд заседаний. Или существует высокий риск банкротства продавца, или частый переход права собственности. Такой объект продать будет крайне сложно независимо от цены.

Наталия Борзенкова выделила пять основных факторов, мешающих продать квартиру. Первый: плохая локация без перспективы изменения. Например, слева — железная дорога, справа — кладбище или завод. Второй: крайне ветхий дом без перспективы ремонта на ближайшие десять лет. Третий: проблемные соседи, буйные или шумные. Четвёртый: сложные документы с большим количеством собственников, судов и частым переходом права собственности, особенно отягощённые арестами и актуальными запретами. Пятый: собственники, которые на момент продажи находятся в неадекватном состоянии. Например, лежат в лечебнице или имеют тёмное прошлое.

В марте Наталия Борзенкова не ожидает заметных колебаний цен на вторичном рынке.

— Предложение на вторичном рынке растёт, но есть нюансы. Отмечается рост предложений так называемого неликвида. Во-первых, это квартиры, которые требуют ремонта. Во-вторых, квартиры, попавшие в наследственную массу (то есть наследники физически не могут их поделить, поэтому принимают решение такую квартиру продать с документами, по которым есть вопросы). Также стоит отметить, что затоваривания суперликвидными предложениями на рынке нет, потому что спрос есть и заинтересованные покупатели всё равно покупают. Резкого снижения покупательной способности мы не видим, — объяснила директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Один из первых вопросов, который волнует продавца, стоит ли делать предпродажный ремонт. Конечно, спрос на квартиры с ремонтом есть, но главное — чтобы цена объекта была адекватна рынку. Квартира должна быть очень ликвидной или уникальной, чтобы вызвать реальный покупательский интерес.

Проще говоря, если купить квартиру в панельной девятиэтажке за 10 млн рублей и вложить в неё ещё 10 миллионов, это не даст возможности продать её за 20 млн рублей. В среднем окупается не более 50% от размера вложенных средств, если квартира приобреталась для себя, так же как и, соответственно, делался ремонт. Так что при планировании ремонтных работ следует понимать, на какую категорию покупателей вы ориентируетесь. Такую рекомендацию дал руководитель офиса "Новослободское" агентства "Инком-недвижимость" Денис Васильев.

Идея купить квартиру по среднерыночной цене, сделать в ней дорогой ремонт и продать с высокой прибылью, безусловно, привлекательна. Но она не работает. Для получения выгоды обычно либо объект приобретается ниже рыночной стоимости, либо ремонт делается бюджетный, но с целью пустить пыль в глаза. Покупатель видит красивую стильную картинку, но потребительское качество такого жилья оставляет желать лучшего.

— Немного иначе это работает с жильём категории бизнес или элитным. Покупатели предпочитают приобретать недвижимость под ключ и изначально готовы платить за комфорт. Но здесь велик риск не угадать, так как клиенты в этих ценовых сегментах, как правило, выбирают объект придирчиво (в соответствии со своими высокими требованиями к его потребительским и эстетическим характеристикам). Планируя ремонт и размер вложений, необходимо чётко представлять целевую потребительскую аудиторию, — пояснил Денис Васильев.

Он добавил, что покупателям при выборе недвижимости нужно понимать, какой объём дополнительных вложений им потребуется. Например, есть базовые вещи, на которые следует обращать внимание, потому что исправление потом будет стоить больших затрат: это планировочные решения, инженерные коммуникации: электрика, водоснабжение.

— Конечно, сегодня покупатели предпочитают варианты с хорошим ремонтом. Желательно, чтобы ремонт был свежим, современным и чтобы после него никто до покупателей не жил. Либо же, если речь идёт о старом жилом фонде, будет хорошо, если квартира чистая, без лишнего шума, без старого хлама и без каких-либо явных аспектов, которые могут покупателя оттолкнуть. Например, без сильного резкого запаха, даже если он не ваш, а соседский, — рассказала Юлия Дымова.

Ещё один немаловажный вопрос, как покупателю вычислить уловки недобросовестного продавца. Обращайте внимание на все настораживающие моменты. Например, если вы чувствуете какой-то приторный запах в коридоре, есть вероятность, что с соседями здесь не повезёт. Также обращайте внимание на время просмотра, потому что если в этом доме присутствуют какие-то мешающие шумы, то время просмотра, как правило, назначается таким образом, чтобы избежать их появления во время визита покупателя. Также нужно внимательно проверять даже свежий ремонт, так как он может оказаться некачественным и скрывать за собой серьёзные проблемы.

— Перед покупкой квартиры, во-первых, необходимо затребовать у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы проверить, действительно ли квартира принадлежит именно ему и есть ли помимо него иные лица, являющиеся её собственниками. Кроме того, в выписке из ЕГРН покупатель сможет также увидеть, имеются ли на квартиру какой-либо запрет, арест или обременение (например, ипотека), — уточнила адвокат, медиатор Ольга Исянаманова.

Кроме того, необходимо также попросить продавца предоставить справку о людях, зарегистрированных в квартире, чтобы в договоре купли-продажи установить срок, в течение которого они снимутся с регистрационного учёта.

Вторым шагом подготовки к сделке является выяснение семейного положения продавца. Так, если он состоит в браке, для сделки потребуется нотариальное согласие его супруга (супруги) на продажу квартиры. Если такое согласие не получить, то супруг (супруга) продавца в будущем сможет оспорить сделку.

— Также необходимо проверить продавца на предмет наличия или отсутствия признаков банкротства. Это важно, потому что, если в дальнейшем он будет признан судом банкротом, его сделки могут быть оспорены, в том числе сделка по договору купли-продажи квартиры, что может повлечь возникновение у покупателя обязанности её вернуть. Такую проверку можно провести с использованием общедоступных информационных сервисов, например Единого федерального реестра сведений о банкротстве и Банка данных исполнительных производств ФССП России, — пояснила Ольга Исянаманова.