С 1 апреля начнёт восстанавливаться спрос на новостройки: Как изменятся цены на квартиры

Рынок оживает после некоторого затишья в январе-феврале. Оно было связано с ужесточением условий по субсидированию ипотеки и сохранением высоких ипотечных ставок на вторичном рынке. Сейчас восстанавливается спрос на жильё класса комфорт. Так прокомментировала ситуацию на рынке директор по продажам DOGMA Жанна Белянкина.

— На рынке Московской области видим некоторое снижение предложения в новостройках и совсем небольшое повышение цены в пределах 1–2%. Как правило, застройщики отыгрывают это акциями и спецпредложениями для покупателей. Однако в целом рынок недвижимости в данный момент находится на плато. Кроме того, сейчас наметилась тенденция, когда стоимость лота снижается, а цена квадратного метра при этом растёт. Это говорит о том, что рынок недвижимости идёт в сторону сокращения жилплощади, — пояснила Жанна Белянкина.

Покупатели сегодня также заинтересованы в небольших квартирах. В том числе потому что хотят уложиться в финансовые лимиты по господдержке или семейной ипотеке. Именно этот тренд и будет усиливаться с 1 апреля.

На сегодняшний день застройщики с банками-партнёрами работают над новыми финансовыми инструментами — жилищными вкладами. Их цель — позволить дольщику получить более продолжительные ипотечные каникулы.

— Невысокий спрос отражается на ценах, они остаются на уровне января. Но в апреле мы ожидаем постепенного восстановления спроса и умеренного роста цен в пределах 1%. В Москве по-прежнему самыми востребованными остаются квартиры массового сегмента, комфорт и бизнес-класса, — рассказал руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков.

Ещё один тренд этого сезона — новые акции от застройщиков. Трейд-ин, акционные предложения — кладовка в подарок, скидка на машино-место, кухня в подарок — всё это используется девелоперами как дополнительный инструмент продаж. Об этом рассказал президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый.

— Интересную тенденцию наблюдаем по отделке: в некоторых объектах теперь нет опции white box. Квартиры продаются без отделки или с отделкой под ключ. Этот тренд наиболее явно проявляется в сегменте комфорт. В бизнес-классе покупатели отдают предпочтение квартирам без отделки. Несмотря на падение спроса, нет падения стоимости квадратного метра, в частности, в столичном регионе. По данным агрегаторов недвижимости, средняя стоимость по Москве в январе была 343,3 тыс., а в феврале 342,7 тыс. рублей за квадратный метр. Динамика -0,20% больше напоминает статистическую погрешность. Полагаю, что эта тенденция сохранится на ближайшие несколько месяцев. Предпосылок для снижения стоимости квадратного метра на данный момент нет, — считает Олег Гулеватый.

Цены во многом зависят от ситуации с продажами и условиями, заложенными при проектном финансировании в каждом конкретном объекте. Впрочем, пока массового снижения цен в ближайшее время ждать не стоит. Такое мнение высказала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой" Елизавета Родина.

Из трендов этой весны она отметила снижение средней площади сделки в сегменте премиум. Она снизилась до 90 квадратных метров в 2024 году. Для сравнения: в 2023-м средняя площадь была 96 квадратных метров.

— Сезонным трендом, который сейчас набирает популярность, становятся квартиры с террасами. Предложение такого формата ограничено, поэтому эти квартиры и апартаменты всегда востребованы и ликвидны. Также трендом остаётся спрос на отделку в элитном сегменте. Несмотря на то что многие девелоперы сегодня отказываются от финишной отделки, — рассказала директор по продажам девелопера Sense Наталья Шичанина.

На сегодняшний день у девелоперов есть определённые ожидания, связанные с изменением ключевой ставки во второй половине года, а следовательно, и снижением уровней ипотечных ставок по стандартным программам. Возможно появление и каких-то новых программ. Это позволит в перспективе стимулировать спрос, а сейчас формирует определённый отложенный спрос тех клиентов, которые занимают выжидательную позицию.

— Мы со своей стороны фиксируем, что темп роста цен слегка замедлился, но положительная динамика сохраняется во всех сегментах рынка. Поэтому с точки зрения выжидательной позиции есть риски того, что при более интересном предложении по ипотеке уровень цен повысится настолько, что условия всё равно будут не самые комфортные для приобретения. В связи с чем наиболее правильное решение — зайти по действующим программам сейчас, а потом провести рефинансирование ипотеки. При этом можно зафиксировать цену, которая объективно будет только расти, — отметил директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

Несмотря на то что льготная программа по семейной ипотеке продлена до 2030 года, девелоперы не исключают, что в дальнейшем будут введены дополнительные ограничения. Есть мнение, что ставка будет, например, зависеть от количества детей, социального статуса и дохода на семью. Более того, если раньше была возможность брать неограниченное количество ипотек в рамках госпрограмм, то сейчас такая функция отсутствует. Условно — одна ипотека в одни руки.

— Что касается цен: недвижимость дешеветь точно не будет потому, что строят за счёт проектного финансирования. Кредиты для застройщика недешёвые из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Стоимость квадратного метра заложена и себестоимость строительства, которая также зависит от инфляции, — рассказал исполнительный директор "Главстрой-недвижимости" Максим Гладченко.

Сейчас цены на новые дома уже отражают затраты застройщиков на материалы и труд, а также уровень спроса. Они могут вырасти либо в соответствии с инфляцией, либо если доступных объектов станет меньше. При заказе услуг по строительству дома цена растёт по мере выполнения этапов проекта. Она отражает изменения в стоимости материалов и услуг на момент выполнения работ.

— Сейчас на рынке можно выделить несколько трендов. Они различаются в зависимости от того сегмента, в котором находится жильё, — рассказал генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин.

Так, некоторые застройщики теперь предлагают готовые таунхаусы. Уменьшение льготной ипотеки оказывает влияние на спрос в сегменте недвижимости стоимостью от 15 до 20 миллионов. Однако спрос на объекты бизнес-класса остаётся стабильным.

— Это обусловлено тем, что предложение современных домов на вторичном и первичном рынках ограничено. Соответственно, клиенты чаще рассматривают вариант покупки участка с последующим строительством под свои запросы, — добавил Виктор Лукин.

В высокоценовом сегменте загородных домов на сегодняшний день основным трендом является стремление к разумной достаточности. Это касается как площади помещений, так и организации систем. Отмечается тенденция к тому, чтобы дом не был излишне большим. Ранее спальни могли иметь площадь 25 или даже 30 квадратных метров. Однако сейчас заказчики всё чаще просчитывают необходимую площадь для комфортного проживания, опираясь на нормы и стандарты необходимого количества квадратных метров на человека. Например, для спальни часто достаточно всего 15 квадратов эксплуатируемой площади. Об этом рассказал директор по продажам компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Одним из важных трендов, по его словам, является создание эргономичных систем хранения. Люди всё чаще предпочитают встроенные гардеробные системы и кладовые, отказываясь от массивных шкафов.

Также становится популярным отказ от массивных кухонных гарнитуров в пользу компактных и визуально лёгких решений. Вместо громоздких гарнитуров создаётся отдельная кладовка для хранения продуктов и посуды, которая не используется каждый день.

— В апреле цены на новые дома традиционно поднимаются вверх в связи со стартом высокого сезона. Однако локальное повышение составит не более 10% и на самые ликвидные лоты. Ведь рынок учитывает ещё и возможности клиентов. В целом стоимость нового дома увеличится на 10–15%, но в течение всего 2024 года, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Он отметил такие новые тренды в малоэтажном строительстве, как компактность вместе с эргономичностью, умные технологии и оптимизацию бюджета. Из привычных параметров востребованы наличие инфраструктуры и расположение до 25 километров от МКАД для постоянного проживания. От 50 до 90 километров от МКАД — распространённое требование для "дальних дач".