Появились подводные камни при покупке вторичной недвижимости: на что обращать внимание

Главное при покупке квартиры — проверить продавца. Во-первых, на банкротство. Если человек продаёт квартиру в течение трёх лет до и после банкротства, то суд может признать сделку недействительной. Покупатель такой квартиры рискует остаться и без денег, и без недвижимости. Об этом предупредила директор "Ипотечного центра" Анна Цыбина.

Во-вторых, нужно запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Так как если человек состоит там на учёте, то в дальнейшем суд также может признать сделку недействительной. И опять покупатель понесёт потери.

Также важно проверить юридическую чистоту квартиры. Помимо очевидных моментов есть целый ряд нюансов, которые покупатель может не участь.

Анна Цыбина привела такой пример. Обычно для продажи совместно нажитого жилья требуется согласие обоих супругов. Даже если супруги в разводе, нужно согласие от второго, с которым продавец состоял в браке на момент покупки. Если супруг согласие не предоставил, то такую сделку тоже можно оспорить.

— Стоит аккуратно относиться к сделкам по доверенности. Именно их чаще всего используют мошенники. Если вы очень хотите приобрести такой объект, то обязательно проверяйте, не отозвана ли доверенность на момент совершения сделки и действительна ли она. Если продавец станет банкротом в течение трёх лет после совершения сделки, то имущество, проданное им, могут вернуть в конкурсную массу и покупатель лишится объекта. В том числе по этой причине крайне не рекомендуется приобретать объекты по заниженной стоимости, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Он пояснил, что такая практика была очень распространена в предыдущие годы как способ ухода от налогов со стороны продавца. Но сейчас она постепенно сходит на нет, так как случаи банкротства физических лиц участились. Определить на глаз, что человек станет банкротом, очень сложно. Тем не менее есть ряд признаков, которые с лёгкостью увидит опытный юрист.

— А вот покупать недвижимость с непогашенной ипотекой или собственниками которой являются несовершеннолетние не опасно, если сделать всё правильно. В случае с ипотекой сделку, как правило, контролирует банк, в случае с несовершеннолетними — органы опеки и попечительства, — добавил Петр Гусятников.

Сейчас основной фактор, который влияет на скорость продажи жилья, — это цена. Во многих объявлениях ценник можно смело опускать процентов на десять. Именно такой дисконт можно получить, если аргументированно торговаться. Но основной упор нужно делать на юридическую проверку жилья — без этого никак. На эти моменты обратил внимание эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

Нужно выяснить, есть ли обременения, отказники от приватизации. Должны насторожить частые переходы собственности. Если квартира часто продавалась, то можно столкнуться с мошенниками. Такие квартиры покупать опасно.

К сожалению, на вторичном рынке ИЖС часто продают дома, которые изначально продавать не хотели. Либо поменялись жизненные обстоятельства (и это лучший вариант для покупателя), либо итоговый "дом с участком" не устроил прежнего владельца по причине изъянов локации или самого объекта ещё на этапе строительства. Так охарактеризовал обстановку на рынке директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— Строительство дома — многоступенчатый процесс. Это не покупка квартиры, которая пройдёт в два шага: купить и отремонтировать. Из-за того, что строительство дома можно разбить как минимум на четыре этапа: проектирование / доработка исходного проекта, возведение коробки дома, создание инженерных сетей и отделка, — обыватель частенько видит возможность "разумно и хитро" удешевить стоимость конечного продукта. В этом-то и заключается один из основных подводных камней в создании загородного дома, потому что "возможность" эта — мнимая, — пояснил Вячеслав Котлов.

По его словам, непрофессиональный подход к оптимизации сметы строительства приводит к фатальным результатам и последующим ненужным тратам со стороны клиента. Отношение будущего владельца дома к строительному процессу является краеугольным и очень острым подводным камнем в процессе реализации собственного загородного объекта.

Генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин перечислил основные факторы, которые надо учитывать при покупке загородной недвижимости. Так, надо проверить, имеет ли дом исполнительную документацию в виде фотофиксации, актов скрытых работ и первоначального проекта. На практике лишь у 20% объектов есть полная документация, что может говорить о качественном строительстве.

Нужно узнать, осуществлялся ли технический надзор во время строительства. Если он есть, можно запросить контакты надзорного лица или журнал работ, чтобы выявить возможные ошибки или отклонения от норм. Это позволит быстро оценить состояние объекта с помощью эксперта.

Также стоит учитывать, что неправильно построенный фундамент или другие ошибки могут привести к проблемам не сразу, а через длительное время, даже спустя 10–15 лет. Это может проявиться в самый неожиданный момент и потребовать значительных затрат на ремонт.

При отсутствии документации часто покупатели основывают свой выбор на внешнем впечатлении или локации объекта, а иногда и на мебели или цене. Однако это может быть ошибочным подходом, так как скрытые дефекты могут остаться незамеченными.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, рекомендуется договориться с продавцом о проведении осмотра объекта с техническим консультантом или надзорным инженером. Это позволит выявить потенциальные риски и недостатки, составив детальную таблицу, что обеспечит вам более осознанное решение о покупке.

Сейчас исторический максимум разрыва между ценами на вторичное и первичное жильё, около 40% на сегодняшний день. И мы должны понимать, что эта разница должна будет сокращаться. Сокращаться она может двумя путями: либо снижением цен на новостройки, либо увеличением цен на вторичное жильё. Так считает основатель и генеральный директор инвестиционной флиппинговой компании Todayprice Игорь Галузин.

— Честно говоря, к снижению цен на новостройки я отношусь скептически и думаю, что в среднесрочной перспективе цены на новостройки точно не будут падать. Да, возможны какие-то снижения-акции, рассрочки, выброс застройщиками пулов объектов, но это не повлияет сильно в целом на рынок. Вероятнее всего, что будет второй вариант развития событий: цены на вторичку будут подтягиваться к ценам на первичку, — добавил Игорь Галузин.