С 1 сентября изменятся цены на вторичную недвижимость: Сколько будут стоить квартиры

Осень считается наиболее активным периодом на рынке вторичной недвижимости. К сентябрю из отпусков возвращаются собственники и покупатели, планирующие решить жилищный вопрос. Например, в 2023 году интерес к готовым квартирам в период с августа по сентябрь в среднем по всем городам-миллионникам вырос на 11,5%. К октябрю спрос достиг пикового показателя: по сравнению с августом интерес к вторичке вырос на 25,6%. Такие цифры привёл коммерческий директор "Яндекс.Недвижимости" Евгений Белокуров.

В 2024 году он не ожидает такого значительного роста. Если посмотреть на последний полный месяц, то в июле по сравнению с июнем отмечается увеличение спроса на готовое жильё: в среднем по миллионникам на 7,2%. В августе спрос вырастет ещё, но не будет ажиотажного спроса из-за текущих рыночных ставок по ипотеке. Они делают покупку вторички с использованием заёмных средств менее комфортной для значительной части потребителей.

— До 1 сентября осталось совсем немного времени, поэтому мы можем о трендах и тенденциях говорить в разрезе уже сегодняшних дней. Основные тенденции сейчас — это спрос на высоколиквидные объекты. Если мы говорим про комфорт-класс, то это объекты с отделкой. Если мы говорим про бизнес-, бизнес+- и премиум-сегменты, то здесь есть спрос на большие квартиры, на квартиры с отделкой. Но сейчас наблюдается большой дефицит такого предложения. В этих случаях действительно есть рост цен — и кардинальный рост цен, то есть корректировка там идёт достаточно высокая, — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В среднем, по её словам, если сравнивать начало года и текущий момент, то корректировка по некоторым квартирам достигла в этой категории порядка 15–20%. Но это только если речь идёт о хороших, качественных объектах с отделкой.

В сложившейся ситуации часть собственников будут снижать стоимость своих квартир. Они будут охотнее идти на торг с покупателем, чтобы продать недвижимость в период низкого спроса. Однако некоторые продавцы, в частности те, что не торопятся с реализацией и готовы отложить поиск покупателя до снижения ключевой и ипотечных ставок. Они могут переориентироваться на рынок долгосрочной аренды. Такой прогноз сделал Евгений Белокуров.

— Эта тенденция окажется наиболее заметной в массовом сегменте — среди владельцев квартир из домов старого жилого фонда и современных проектов комфорт-класса. Также мы ожидаем, что покупатели будут снижать свои ожидания от квартир: отказываться от части характеристик, чтобы снизить стоимость. Например, потребители начнут чаще рассматривать жильё не в столице, а в области. Могут отказаться от локаций с уже сформировавшейся инфраструктурой и транспортной доступностью в пользу молодых развивающихся районов, — пояснил Евгений Белокуров.

Меньше всего, по его словам, снижение спроса затронет высокобюджетную недвижимость на вторичном рынке: квартиры премиум- и элиткласса во вчерашних новостройках, а также жильё в реконструированных исторических домах.

— Прогноз цен на вторичную недвижимость с 1 сентября не так однозначен. В целом ожидается, что осенний сезон будет характеризоваться некоторым снижением стоимости вторичных квартир. Особенно в сегменте экономкласса. Однако цены могут оставаться стабильными или даже подняться в более дорогих сегментах, — считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— Ситуация на вторичном рынке сложилась действительно уникальная в сравнении с предыдущими периодами. Причины — это изменение мер ЦБ РФ и системы ипотечного кредитования. Ключевая ставка Центробанка определяет ставки по базовой ипотеке. Они составляют 22–24%. Поэтому рассматривают покупку жилья на вторичном рынке клиенты с альтернативными сделками или же наличными средствами, — рассказал коммерческий директор "Сбермаркетинга" Евгений Решетников.

Продавцы же не желают сильно снижать цены. При этом ожидают снижения ставки ЦБ в перспективе 2–3 кварталов. Именно поэтому они предпочитают сдавать квартиру, при этом спрос на аренду растёт.

В итоге снижение предложения на рынке вторичной недвижимости вместе с ситуативным оживлением на фоне отмены части льготной ипотеки приведёт к незначительному падению цен в популярных регионах — до 5% в Москве и СПб на не самые ликвидные квартиры. Востребованные объекты скорее зафиксируются в стоимости.

В отдельных регионах, где спрос более чувствителен, дисконты могут составить до 10%. Такой прогноз сделал Евгений Решетников.

На вторичный рынок влияют в большей степени высокие ставки по стандартной ипотеке. ИЖС не является исключением. Тем более что на первичном рынке происходят изменения, связанные с введением эскроу. Застройщикам обещают льготные кредитные линии и освобождают от НДС в 2025 году. В этом заключается уникальность ситуации на рынке загородной недвижимости.

— Определённую позитивную динамику это приносит уже сейчас: мы видим оживление первичного сегмента. Вторичный сегмент испытает незначительные колебания цен — до 5–10% в зависимости от класса и качества объекта. Дом на вторичном рынке — далеко не квартира, тут масса рисков и нюансов. Вплоть до покупки дома, который потом придётся снести из-за ошибок в строительстве. Поэтому покупать дома на вторичном рынке стоит только с проверенным экспертом. И не делать этого в ноябре-декабре. Вот тогда как раз некоторые лоты ситуативно и сильно могут подешеветь, — пояснил Максим Лазовский.

Он пояснил, что недобросовестные продавцы захотят скрыть погодой (снегом) изъяны и ошибки, которые сложно будет увидеть и оценить. А оправдывать свою низкую цену они будут падением рынка.

— Не ведитесь на такие предложения. Если скупой платит дважды, то скупой домовладелец строит дважды, — добавил Максим Лазовский.