С 1 сентября установятся нетипичные цены на недвижимость: сколько станут стоить квартиры

В августе спрос на квартиры находится на том же уровне, что и в июле. Вторичный рынок существует без субсидированной государством ипотеки. После увеличения ключевой ставки ЦБ, а за ней и рыночной ипотечной ставки покупатели-инвесторы ушли. Остались лишь те, кому необходимо решить квартирный вопрос. В основном они используют альтернативные сделки, когда продаётся одна квартира и на вырученные деньги приобретается другая. Для улучшения жилищных условий могут брать ипотеку, но обычно на сумму не больше 2–3 млн рублей. Так охарактеризовал обстановку в августе директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

— По данным нашей компании, на вторичном рынке объём ипотечных сделок за год сократился примерно в два раза. Продавцы не склонны снижать цены. Многие предпочли просто снять свои объекты с продажи и подождать лучших времён. В итоге предложение накапливается очень медленно. Летом мы наблюдаем затишье на вторичке и со стороны покупателей, и со стороны продавцов, — пояснил Сергей Шлома.

На данный момент цены на вторичном рынке, по его словам, стабильны. При этом стоит учитывать, что инфляция гораздо выше, чем предполагалось ранее. Соответственно, сейчас всё меньше и меньше оснований для удешевления вторичного жилья. Но и о подорожании в условиях дорогой ипотеки и невысокого спроса вряд ли можно говорить.

— Вторичные квартиры могут подешеветь, если снизятся цены на новостройки. Впрочем, это сегодня тоже маловероятно, поскольку важную роль в ценообразовании на первичном рынке играют высокая себестоимость строительства, инфляция и дорогое проектное финансирование для застройщиков. Осенью, в сезон повышения деловой активности, можно рассчитывать и на оживление в сегменте недвижимости, но нет предпосылок для всплеска спроса в жёстких условиях жилищного кредитования, — добавил Сергей Шлома.

При этом важно отметить, что осень — самый активный период на рынке вторичной недвижимости. К 1 сентября из отпусков возвращаются и потенциальные продавцы, и покупатели. В этом отношении любопытна статистика прошлого года. Тогда интерес к готовым квартирам с августа по сентябрь в среднем по всем городам-миллионникам увеличился на 11,5%.

— К октябрю же спрос достиг пиковых значений. Если сравнивать с августом, то интерес к вторичным квартирам вырос на 25,6%, — рассказал коммерческий директор "Яндекс.Недвижимости" Евгений Белокуров.

Впрочем, он отметил, что ситуация в этом году отличается. Такого большого роста спроса не ожидается. Так, в июле по сравнению с июнем спрос на готовое жильё вырос на 7,2%. По итогам августа рост тоже будет, но ни о каком ажиотаже говорить не приходится. Причина именно в высоких ставках по ипотеке.

На рынке новостроек тоже складывается нетипичная ситуация. В то время как стоимость квадратного метра в целом по стране растёт, в ряде регионов цены пошли вниз. Более того, это затрагивает и крупнейшие мегаполисы.

Так, в августе подешевели новостройки в Тульской области (-8,7% — до 116 000 рублей), а также в Самарской (-3,5% — до 110 000 рублей) и Ивановской (-2% — до 99 000 рублей). Новостройки подешевели также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (снизились в цене на 1,7% — до 203 000 рублей), а в Москве и Подмосковье — на 1% (до 286 000 рублей). Такова статистика «Яндекс.Недвижимости».

— Сейчас можно заметить, что рост цен на новостройки замедлился. За месяц они подорожали менее чем на 1%. Также снизился и объём спроса, а предложение держится на стабильном уровне, — рассказал директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

Он считает, что в ближайшее время цены будут стабильны. На данный момент ни банки, ни девелоперы не начали активно пересматривать свои финансовые модели. Соответственно, ожидать изменения цен на рынке не стоит.

— Локально в 2024 году на рынке ожидаемо вырос спрос перед отменой льготной ипотеки. Ожидаем был и спад после её отмены. Когда спрос рос, то цены выросли в среднем на 5–10%. Когда стал падать, застройщики ввели скидки и акции, которые нивелировали локальный рост цен, — отметил управляющий партнёр девелоперской компании STENOY Илья Фролов.

На рынке загородной недвижимости наблюдается стагнация: цены не растут и не падают. Но традиционно этот период — конец августа — характеризуется определённым затишьем на рынке. Кто-то догуливает отпуск, кто-то готовится к учёбе. Об этом рассказала начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Татьяна Максимова.

— Считаю, что в сентябре начнутся перемены. Люди будут входить в рабочий режим и решать вопросы, которые для них насущны, в том числе и вопросы недвижимости. Как обычно в это время, увеличится количество объектов на продажу, и тогда почувствуется недостаток спроса. Хорошо продаваться будут ликвидные объекты, то есть соответствующие запросам рынка, и в первую очередь те, чьи собственники вовремя снизят цену, — добавила Татьяна Максимова.

По её мнению, снижение неизбежно, но пока под вопросом остаются размер и темпы ценовой коррекции. Шаг снижения — не меньше 10%, темпы будут зависеть от процентной ставки банков, инфляции.

— Пока цены на загородном сегменте зафиксировались. Однако уже в сентябре я ожидаю индексацию до пяти процентов в связи с общим ростом цен на материалы и сезонным фактором. Дальнейшее развитие событий в нише будет зависеть от геополитической ситуации и условий по эскроу в ИЖС, его применению на практике, — считает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

По его словам, интерес к загородной недвижимости сохраняется, но бюджеты покупателей лимитированы. Интересны покупки либо с бюджетом около 10 000 000 рублей, либо с применением льготных ипотечных программ.

— Именно поэтому механика внедрения работы эскроу очень важна. И этот процесс должен стать комплексным, включая отладку процесса приёмки домов. Данный факт поможет нам избежать возрастания случаев потребительского терроризма в нашем сегменте рынка, — пояснил Максим Лазовский.

Резкого роста цен на строительные материалы сейчас нет. Логистические пути отлажены, а импортозамещение продолжает развиваться. Это позволяет отказываться от дорогостоящей импортной продукции в пользу отечественной. Так охарактеризовал ситуацию руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— В сентябре-октябре строительный сезон будет продолжаться, поэтому дисконта на осуществление строительства ждать не стоит. Снижение стоимости работ можно прогнозировать начиная с ноября. В этот период рационально приступать к возведению домов по всесезонным технологиям. Стоимость работ будет снижаться из-за невысокого спроса, и отделочные материалы уже будет возможно закупать по скидкам, — добавил Вячеслав Котлов.