Минфин поставит заслон «Черным» риелторам

В купленной почти за миллион квартире гражданка Рябова не прожила и года как по решению суда была выселена из нее.

Рябова и не предполагала такого исхода, когда в начале 2015 года подписывала договор о покупке 33 кв. м. в городе Шахты (Ростовская область). Сам продавец на сделку не приехал. От его имени договор подписала риелтор по выданной ей доверенности. Ей же была передана оговоренная сумма – 950 тыс. рублей.

А Рябова, получив документы на квартиру, вселилась туда со своим сыном и занялась обустройством. Установила входную металлическую дверь, остеклила балкон, начала ремонт.

Ремонтные работы нарушил звонок из Росреестра. В ведомстве сообщили, что оформление квартиры в собственность Рябовой приостановлено. Причиной стала доверенность, на основании которой действовала риелтор - на момент подписания договора она была уже отменена.

Рябова подала иск в суд с требование зарегистрировать сделку. Только на судебном заседании она впервые увидела собственника квартиры – гражданку Мамонтову.

Та утверждала, что доверенность выдала риелтору с целью приватизации жилья и деньги за квартиру не получала. При этом об отмене доверенности, по ее словам, она известила риелтора по телефону. Сама риелтор на заседание не явилась.

В сентябре 2015 года Ростовский областной суд признал сделку недействительной. В декабре суд города Шахты выносит решение о выселении Рябовой из квартиры.

Когда же Рябова связалась с риелтором и попросила вернуть уплаченные средства, та ответила, что частично их уже потратила – на оплату долгов за коммуналку по спорной квартире и на выплату зарплаты сотрудникам своего агентства недвижимости.

По Гражданскому кодексу (ГК) признание сделки недействительной не влечет никаких юридических последствий для сторон. Кроме одного – восстановления их прежнего состояния, то есть возврата всего полученного ими в результате купли-продажи.

Это значит, что недвижимость остается в собственности продавца, а он должен вернуть полученные за нее средства. Но нередко в таких случаях выясняется, что деньги уже потрачены. Более того, иного имущества для взыскания в счет погашения долга тоже нет.

Тогда суд может лишь обязать выплачивать задолженность частями (в виде процента от зарплаты), что может растянуться на многие годы.  Гражданин Маликов тоже "попался" на отмененную доверенность. Но ему повезло больше, чем Рябовой.

Маликова заинтересовало выгодное предложение о продаже автомобиля марки «IVEKO» за 185 тыс. рублей. На сделку также пришел не собственник, а его представитель по доверенности.

Но вскоре после подписания с ним договора и передачи денег объявился и сам собственник – гражданка Сучкова. Она, конечно же, заявила об отмене доверенности еще до сделки и требовала признать ее недействительной.

Маликова спасло только то, что Сучкова не смогла ничем подтвердить, что сообщала представителю об отмене доверенности. Такая обязанность предусмотрена Гражданским кодексом. Суд счел, что данный факт не доказан, и признал право Маликова на автомобиль.

По сути, сейчас исход подобных дел во многом зависит того, будет ли доказан в суде факт извещения об отмене доверенности. И добросовестному покупателю остается лишь надеется на отсутствие подтверждающей это записи разговора или распечатки звонков.

Изменить расклад сил позволит законопроект Минфина. В числе прочего он меняет статус действующего Реестра отмененных доверенностей (http://reestrdover.ru). Пока он носит лишь справочный характер и не имеет публичной силы, то есть эти сведения не будут иметь значения в суде. 

Сейчас по ГК публичную силу имеет объявление об отмене доверенности в газете «Коммерсант». Если такое объявление было напечатано, то автоматически считается, что об отмене все извещены, в том числе и покупатель. Поэтому в суде даже не потребуется доказывать данный факт – достаточно принести нужный номер издания. Вот только объявления являются платными, поэтому к ним прибегают далеко не все.

Законопроект Минфина такую публичную силу вместо объявлений в «Коммерсанте» придает Реестру.

Такой подход, считает адвокат компании «Деловой фарватер» Сергей Литвиненко, позволит «разрешить проблему действительности сделок»:

- В этом случае, - говорит эксперт, - если перед заключением сделки в Реестре отсутствовали сведения об отмене доверенности, что впоследствии гражданин подтвердит соответствующей справкой из Реестра, то суд признает, что он не знал и не мог знать о том, что она к тому моменту уже была отменена. Такая сделка имеет высокие шансы на признание ее действительной.

Однако такой подход имеет и обратную сторону медали.

- Если на момент совершения сделки в Реестре были сведения об отмене доверенности, то автоматически считается, что покупатель знал или должен был знать о б этом. При этом не зависимо от того, проверял он Реестр перед сделкой или нет. А значит, такую сделку признают недействительной и покупатель лишится прав на приобретенное имущество, - отметил Литвиненко.

По оценке экспертов, по доверенности совершается около 10-15% всех сделок.В Москве в 2015 году Росреестром было принято около 1,1 млн заявлений на регистрационные действия с недвижимостью (из них более 500 тысяч – на регистрацию прав на недвижимое имущество). За этот же год нотариусы удостоверили более 700 тыс. доверенностей на недвижимое имущество (хотя в это число входят все доверенности – и на совершение сделок, и на совершение регистрационных действий, и прочие действия с недвижимым имуществом). То есть можно оценить процент сделок, совершаемых по доверенности, как достаточно высокий. Всего нотариусами удостоверяется около 2,7 млн доверенностей на недвижимое имущество в год, при этом в это число входят все доверенности – на отчуждение, на регистрационные действия и пр.