Ставки по ипотеке упадут, а цены вырастут. Эксперт о рынке недвижимости в 2017 г

И. ИЗМАЙЛОВ: Завтра будет хуже, чем сегодня, будут застраивать до последнего квадратного метра Московскую область и Москву.

А. МИТНОВИЦКАЯ: У меня ощущение, что Noize MC тебя наслушался. Ты всю прошлую неделю жаловался, что каждый квадратный метр…

И.И.: Высасывает пылесосом из России каждого жителя, начиная от самых дальних рубежей нашей родины. И не успокоятся, пока что-то не произойдёт. Будут застраивать всё, но на этом фоне говорят, что есть те, кто раскупают. Более того, сегодня появились новости о том, что рекордное количество новых квартир продали. По этому случаю мы пригласили к нам Константина Барсукова, члена Российской гильдии риелторов, эксперта рынка недвижимости. Константин Валерьевич, добрый вечер.

К. БАРСУКОВ: Добрый вечер!

А.М.: Прям рекорд?

К.Б.: Раз пишут, значит, рекорд.

И.И.: У нас много чего пишут.

К.Б.: Вы про год говорите или за последний месяц?

А.М.: В ноябре 2016 года было зарегистрировано 3 тысячи договоров долевого участия.

К.Б.: Это правда. Ноябрь действительно показал хороший всплеск покупательской активности на рынке новостроек и на вторичном рынке недвижимости. Я думаю, здесь несколько факторов. Фактор первый: ставки по ипотеке стали доступны. Про рынок новостроек мы не говорим, они были доступны с самого начала.

И.И.: Цинично может прозвучать.

А.М.: Напомните ставку.

К.Б.: По российским реалиям 11% — это нормальная ставка. Ставки в 11,5% были по программе господдержки на рынке новостроек с самого начала кризиса. На вторичном рынке было всё плохо. Когда кризис только ударил, ставки были 17—20—25%. Понятно, что рынок вторичного жилья, с точки зрения ипотечного кредитования, был просто заморожен. Потом ставки к декабрю 2015 года в некоторых банках опустились до 14—15%, но это довольно много для психологического барьера. А с сентября месяца ставки стали доступны: 12,5—13%.

И второй фактор, который сыграл: продавцы квартир наконец-таки поняли, сколько стоит их недвижимость. Заоблачные ожидания того, что доллар вырос, поэтому моя квартира в рублях стала в два раза дороже, – на рынке массового сегмента они довольно быстро ушли, но всё равно было переоценено уже довольно много. А рынок немассового сегмента, особенно элит – там некоторые люди до сих пор ценник как в долларах держали, так и думают, что у них купят. В целом люди, которые продают квартиры, поняли, сколько их квартиры стоят, осознали, что за 2015 год падение составило определённый процент и что с докризисным уровнем цены на 15% в среднем упали.

Что касается рынка новостроек, то стоимость квартир в новостройках примерно на уровне докризисном, но цены там не росли всё это время и немного упали. Раньше был такой фактор: куплю на котловане и продам, когда будет построено, много заработаю, процентов 70. Сейчас не такой сильный рост, на уровне котлована люди особо не покупают, покупают на определённом этапе застройки, когда года через два можно купить.

А.М.: Страшно на этапе котлована, понятно.

К.Б.: Процентов на 10–15 вырастает стоимость, но не более, не как раньше. Как я и говорил, два фактора: ипотека доступна, покупатели, которые долго не покупали, хотят приобрести что-то, начинают покупать. Продавцы понимают, сколько стоят их квартиры, ставят реальные цены. И на этом фоне довольно хороший всплеск покупательской активности, когда все ликвидные квартиры довольно быстро были проданы. Именно ликвидные – это соотношение стоимости объекта в соответствии с его техническими характеристиками.

И.И.: Это первичные покупки? Приобретают на накопившиеся средства или только кредиты? Продают старые, переезжают в новостройки?

А.М.: Это молодые семьи?

К.Б.: Рынок вторичного жилья 70—80% – квартиры продаются и покупается другая. У новостроек статистика немного не такая, там больше покупок первичных, но деньги часто происходят тоже от продажи чего-либо. Люди стали много переезжать в Москву из других регионов.

А.М.: Именно сейчас?

К.Б.: В период кризиса определённый процесс пошёл. Наша компания занимается и межрегиональными сделками довольно плотно, и мы видим активность межрегиональных покупок. В сравнении с 2015 годом, в 2016 году она существенно возросла: люди продают там жильё и покупают здесь. Но при этом не могу сказать, что только Москва. Стандартные переезды России: люди любят ехать на юга с севера, в крупные города.

А.М.: А все остальные не считаются даже?

К.Б.: Я говорю про большие переезды.

И.И.: Слушатель пишет: "Работы в Москве нет, как раньше, поедет народ из Москвы, цены на квартиры падают, всё остальное падает". Правда ведь, с начала года упала аренда, потому что народ резко уехал?

А.М.: А так ли много народу уехало?

К.Б.: На самом деле, цены с начала года не упали. Психологический момент: аналитики все говорят, что цены падают, и продолжают с начала года. Это неправда. Аналитики видят цифры, но не видят, что реально происходит. Если посмотреть на голые цифры, то да, с начала года цены падают довольно хорошо, так и продолжают падать. Всё по-другому выглядит: переоценено жильё, о котором я говорил, оно начало снижаться и доходить до нормальных цен. Цены упали, в конце 2015 года они как упали, так упали, в начале 2016 они зафиксировались. Цены с весны 2016 года точно такие же, как сейчас. Люди, которые переоценили своё жильё, начали опускаться до нормальных цен. Если человек выставлял квартиру за 10 миллионов, которая стоит восемь, то сейчас он её выставил за восемь, и ощущение, что цены падают.

И.И.: В начале года была история – говорили, что больше предложений по аренде квартир стало.

К.Б.: Это правда.

И.И.: А вы говорите — упало.

А.М.: Как-то не ощущается.

И.И.: Квартиры разных сегментов, но ты открываешь — это какое-то сумасшествие: сколько за одни хотят — это какое-то безумие.

К.Б.: Вы про аренду говорите?

И.И.: Нет, про продажу.

К.Б.: Человек продаёт квартиру полгода, год, выставляет высокую цену, держит её, пытается продать. Поведение не самое разумное, потому что у нас за этот год была масса случаев, когда мы говорили человеку, что надо ставить эту цену в начале года для продажи, он нас не слушал, просил, чтобы мы выставили дороже. Мы ему объясняли, выкладки делали, что цена такая, но он упёрся. В итоге продавали квартиру дешевле, чем мы говорили в начале года, так как цены до весны упали и за те деньги уже не брали. Он бы в начале года продал по тем ценам, которые мы называли, и он бы выиграл. Вы открываете, видите переоценённые квартиры, которые долго стоят, и не понимаете, что такое.

А.М.: Мне пришлось поискать, в каких районах сколько стоит аренда, попросили посоветовать, обозначили цифру. Цифра довольно приличная, есть в районе 100 тысяч рублей, чтобы снять двух-, трёхкомнатную квартиру.

И.И.: Лучше накопить и купить.

А.М.: Меня заинтересовал момент. Такой объект, как "Москва-Сити" – это адски, невыносимо дорого. Но когда ты смотришь Шмитовский проезд, который находится там же, район тот же, но мы же прекрасно понимаем, что это жильё другого класса, старые дома, неотремонтированные коммуникации — это не бизнес-сегмент. И та же цифра — в районе 100—150 тысяч. Это на кого рассчитано?

К.Б.: Помните анекдот: мужчина продавал кирпич. Ему говорят: сколько стоит? 10 тысяч. Почему так дорого? Деньги очень нужны. Иногда такого рода бывает. Иногда случается, что некий появившийся объект вытягивает цены всего района. Ценник в "Москве-Сити" 100 тысяч, по 500 есть. А раз там столько, у меня по 100 снимут. Иногда такая логика действует, когда элитное жильё вытягивает цены по району. Сейчас на рынке аренды то же самое, что на рынке вторички творится. Съехал арендатор, думают, я за 50 тысяч сдавал, цены упали, дай-ка я за 47 сдам. Цены упали процентов на 10, арендодатель не хочет терять. Он вспомнит, сколько получал, и очень долго до этого доходит. Долго – это месяца два. На тот же "Циан" можете зайти, там довольно хорошая профессиональная база с точки зрения посмотреть цены, это не реклама.

А.М.: А "Домофонд"?

К.Б.: Профессионалы им не очень пользуются.

А.М.: Именно его рекламируют для обычного населения.

К.Б.: Профессионалы пользуются "Цианом", есть ещё база WinNer, но аренда — в основном это "Циан". Там можно посмотреть, сколько объект рекламировался. Например, я искал бы для себя жильё в аренду или вторичку, я бы посмотрел, когда объект выставлен. Если он в аренде выставлен месяца полтора-два назад, то можно легко скопировать адрес в кэш Google и глянуть, почём он выставлялся раньше. Можно увидеть, как цены падают. Соответственно, уже есть повод посмотреть квартиру и сказать арендодателю: друг, ты сдаёшь уже два месяца, ты уже потерял. Особенно перед Новым годом: люди знают, что если сейчас не сдадут, то январь, уже месяц пройдёт — торговаться можно. Эти мелочи позволяют профессионалам немного снижать цену, торговаться. И есть сегмент не бизнес, про который вы говорите, но ценник ломовой — да, от района это может зависеть. Но в том числе может зависеть от переоценки. Вы смотрите одну квартиру, вторую, десятую, если ценник примерно одинаковый, и в рекламе не задерживаются больше, чем на месяц, значит, ценник по каким-то причинам интересен людям, которые там снимают.

А.М.: А что впереди? Игорь начал говорить, что народ будет и дальше уезжать.

К.Б.: Я бы не сказал, что массово все уехали.

И.И.: Мне другая тенденция попадается. Если говорить о новостройках, то больше в Московской области стоится, чем здесь. Строится много жилья формата конуры, студий, больше похоже на камеру заключённого.

К.Б.: Самый ликвидный объект недвижимости.

И.И.: А трёх-, четырёх-, пятикомнатные квартиры для нормальной семьи, чтобы человек не что-то с неба снял, а просто нормально жил, – этого практически не строится.

К.Б.: К сожалению, у застройщиков есть одна давняя проблема — они консервативны. Был период, когда все застройщики лупили громадные квартиры, двухкомнатная — 65–75 метров, однокомнатная — 50 метров.

А.М.: Я и 100 знаю двухкомнатную.

К.Б.: И люди их покупали. Был период, что по тем ценам можно было такую купить, и не было вообще никакой возможности найти студию в новостройках, про которые вы говорите.

И.И.: Студия не нужна никому.

А.М.: Нужна, Игорь!

К.Б.: Это самый ликвидный товар.

И.И.: Потому что денег нет. Человек будет там жить, пока он студент. А когда у него появляется семья, собаку не поселишь.

А.М.: Что логично.

К.Б.: Именно поэтому студенты или молодые специалисты — для них шикарно.

И.И.: У нас мордеры строятся за МКАД.

А.М.: У нас столько молодых специалистов и студентов?

К.Б.: Да. Покупают.

А.М.: Они не стоят пустыми?

К.Б.: Вначале строили громадные. Потом конъюнктура изменилась, они поняли, что люди не покупают, денег не хватает. А не хватает как раз нормального жилья: однокомнатных небольших квартир 40 метров, 56 метров — двухкомнатных. Потом кто-то начал строить студии — оно пошло, потому что товар ликвидный, а его на рынке не было. Застройщики сказали: класс, это продаётся, давай-ка мы начнём лупить студии. Вполне возможно, что их стало много, больше, чем нужно.

И.И.: А где государство в этой истории? Стоит куча домов, где несколько квартир заселены, это всё надо топить, жить в этом никто не будет, это не приспособлено для жилья.

А.М.: Почему? Будут.

И.И.: Это всё придётся сносить.

К.Б.: Будут.

И.И.: Кто будет? Реклама идёт, в Подмосковье рекламируют комплексы, но, даже исходя из рекламы, там жить невозможно: это дом в дом, упираются, там ни парковок, ни школ.

К.Б.: Это проблема конкретного застройщика, я могу вам другие примеры привести. Есть застройщики, которые шикарно мыслят в современности.

И.И.: Каких больше? Тех, кто слупил — отвалил.

К.Б.: Нет, сейчас в Подмосковье очень много интересных архитектурных проектов, которые доступны на массовом рынке.

И.И.: Для кого?

К.Б.: Для нормальных людей, у которых не так много денег. Это массовый сегмент. Они приглашают архитектора, в рамках этого разрабатывают планировочные решения, интересный облик микрогорода. Вот такая позиция – строительство микрогородов, где нет перекосов: куча студий или куча двухкомнатных квартир. Там интересные решения, которые превращают это в город.

А.М.: Про дороги и парковки они в этот момент думают?

К.Б.: Думают. Вплоть до того, что строят собственные шоссе на МКАД.

И.И.: Но ты за это всё платишь, за обслуживание.

К.Б.: У них цены не супервысокие. За обслуживание — не думаю, что очень дорого будет. Они прекрасно понимают: люди уже на этапе строительства спрашивают, кто будет управлять и сколько это будет стоить. Сейчас покупатель хороший. Это всегда было так.

То, про что вы сказали, это строительство может привести к тому, что компания закроется. Компанию, которую вы называете, находится в не очень хорошем состоянии сейчас.

И.И.: Вокруг Домодедово хотят построить. За два года эта компания выбилась в лидеры, утопив все остальные. Только там почему-то родственные связи просматриваются очень интересные, как всегда бывает.

К.Б.: Я не застройщик, я не знаю.

И.И.: Когда рухнет весь этот надутый рынок недвижимости?

К.Б.: Он уже не надутый. Он подсдулся. На мой взгляд, 2017 год покажет, что ставки по ипотеке ещё упадут, они уже сейчас на докризисном уровне, а станут ещё ниже, 10,5% где-то. А на рынке недвижимости цены будут расти, потому что два года они падали, а инфляция, к сожалению, никуда не денется.

И.И.: А денег-то нет.

К.Б.: Не сильно расти, но будут.

И.И.: Спасибо.